Продать долю в квартире банку

/ Жилищные споры / Как продать долю в квартире банку

Просмотров 332

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

• Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.

• Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли.

Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит.

Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости.

Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

https://www.youtube.com/watch?v=Zz7TDFxZXvI

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

• старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
• необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
• отсутствие спроса на рынке недвижимости;
• наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
• проблемы с сособственниками;
• невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями. Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.

Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

• просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
• размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий. Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

• удостоверение личности;
• сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
• техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
• справка о составе семьи;
• справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней. Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно — читайте об этом в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире?«.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

https://www.youtube.com/watch?v=_ef_xotAdow

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

• госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
• госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Подробнее о налоговых сборах читайте в статьях «Налог с продажи доли в квартире», а также «Налоговый вычет, если квартиры покупается супругами в долевую собственность»

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

Перед тем, как приступать к реализации намеченных планов, получите консультацию опытных юристов. Вполне возможно, ваш случай позволит продать долю не банку, а совладельцам. Юрист подскажет, как лучше поступить.

Помните, что главная цель не расстаться с долей, а извлечь прибыль от сделки. Нужно просчитать все варианты – и только потом обращаться в банк. Задать вопрос вы можете прямо на сайте или по телефонам «горячей линии».

Обращайтесь!

Видео:НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ДОЛЕЙ КВАРТИРЫ: 2023 #приоритетыСкачать

Как продать квартиру банку за долги?

Вопрос продажи банку квартиры при наличии просроченной задолженности стал наиболее актуальным на фоне многочисленных сокращений и роста безработицы в нашей стране.

Можно ли продать банку квартиру и что для этого необходимо, а также правила и возможность продажи за долги при нахождении в залоге у банка всей квартиры или ее доли — проанализируем все указанные ситуации в рамках настоящей статьи.

Продажа квартиры банку: особенности и условия

Гражданское законодательство предполагает возможность решения спорных ситуаций, в том числе по возмещению задолженности по кредитным обязательствам по соглашению сторон. Таким образом, на законном уровне, если достигнуто соглашение о продаже в пользу банка квартиры, то оно считается законным.

На практике кредитные организации достаточно редко выкупают квартиры у должников — это связано с последующими дополнительными затратами при реализации такого имущества. Цель банка вернуть переданные в долг денежные средства с учетом процентов за их пользование в том виде, у котором они были переданы заемщику.

При решении вопроса о продаже квартиры банку следует помнить, что все действия кредитные организации совершают исключительно в собственных интересах. Поэтому при оформлении займа следует помнить об основных принципах предоставления заемных средств:

• большая сумма займа предполагает дополнительные способы обеспечения обязательств, в том числе передачу недвижимого имущества в залог;
• банк старается максимально снизить собственные риски, связанные с невозвратом кредитных средств (например, страхование объекта залога);
• стоимость закладываемого и реализуемого имущества (квартиры, дома) может быть существенно занижена до размера достаточного для погашения задолженности перед банком (заемщик теряет разницу в цене);
• стоимость имущества передаваемого в залог должна превышать сумму займа до 2 раз;
• при реализации квартиры банк не будет выплачивать никаких компенсаций заемщику.

Для реализации полученных в счет задолженности квартир необходимы расходы на штат специалистов по сопровождению сделок купли-продажи и оформлению их в регистрирующих сделки с недвижимостью органах. Сам процесс реализации осложнен необходимостью переоформления имущества в связи со сменой собственника, при этом во всех случаях подлежит оплате госпошлина за перерегистрацию прав.

https://www.youtube.com/watch?v=RA3SEz0vyJw

Исключить дополнительные расходы позволяет признание задолженности заемщика в судебном порядке. В этом случае реализацией жилого имущества занимается служба судебных приставов в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Обратите внимание, что не следует надеяться, что продажа квартиры банку будет осуществлена по рыночной стоимости.

Интерес банка заключается в быстрой реализации имущества и возврате переданных в долг денежных средств. Поэтому стоимость квартиры в первую очередь будет складываться из суммы задолженности перед банком, которая включает:

• основной долг;
• проценты за пользование денежными средствами;
• неустойки и штрафы за наличие просроченной задолженности.

Отметим, что если сумма основного долга и проценты, как правило, в ходе судебного разбирательства остаются неизменными, то штрафы и неустойки суды часто уменьшают в интересах должника.

Поэтому незаконное увеличение суммы основного долга за счет высоких штрафов, в некоторых случаях превышающих сумму первоначального займа в несколько раз, является незаконным.

Продажа квартиры за долги

Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

Продажа при оформлении в залог

На недвижимость, переданную в залог в банк, взыскание при возникновении задолженности обращается в первую очередь.

Порядок предполагает рассмотрение вопроса реализации имущества в судебном порядке, но по соглашению сторон передача имущества может быть совершена без судебного разбирательства.

Главное отличие от остальных ситуаций заключается в праве банка обратить взыскание на жилые помещения в залоге, которые являются единственным местом пригодным для проживания заемщика.

Фактически неуплата по кредиту может привести к выселению из квартиры всей семьи, в том числе несовершеннолетних детей.

При передаче квартиры в залог следует внимательно отнестись к этому обстоятельству и при возможности используйте иные способы обеспечения по кредиту, в частности, поручительство третьих лиц, залог транспортных средств и иные.

Продажа доли в квартире в счет задолженности

Продажа доли в квартире банку в счет долгов возможна при выполнении следующих условий:

• имеются другие жилые помещения пригодные для проживания;
• наличие согласия всех собственников квартиры;
• доля в квартире передана в залог в качестве обеспечения.

Продажа доли возможна как в рамках соответствующего соглашения, заключенного непосредственного с банком, так и обращение взыскания на долю через судебных приставов на основании вступившего в законную силу решения суда.

Кредитные организации в исключительных случаях принимают доли в квартире в качестве оплаты долга. В большинстве случаев заемщику предлагается самостоятельно заниматься реализацией доли и после продажи внести наличные денежные средства в счет погашения задолженности.

Видео:Как продать долю в квартире если остальные собственники против?Скачать

Можно ли продать долю в квартире банку и как это сделать

Долю в квартире продать сложнее, чем целый объект недвижимости: клиентов мало, так как не многие хотят жить в одной квартире с посторонним человеком, цена такого объекта тоже мала. 

Если найти покупателя из числа физических лиц найти не удается, то остается последний вариант — продажа доли квартиры банку. Такие сделки тоже особенной выгодностью не отличаются, но иногда выбирать не с чего. 

Об особенностях продажи части квартиры юридическому лицу и поговорим дальше.

Почему люди вообще продают недвижимость банку?

Согласно ГК РФ первоочередным правом на выкуп доли в квартире или доме имеют совладельцы. И только если они официально отказываются от такого предложения, собственник доли может начать искать покупателей среди третьих лиц — физических или юридических.

https://www.youtube.com/watch?v=spxPIpxoZ_U

Среди физических лиц желающих купить часть недвижимости и жить в квартире с посторонними людьми (выходит уже коммуналка) мало. К тому же, иногда продавец выставляет невыгодные условия: высокая цена, нет ремонта, странные соседи и так далее.

В такой ситуации остается только один вариант — продать долю юридическому лицу. Это может быть банк или агентство, которое занимается выкупом недвижимости. Но, как первым, так и вторым покупка доли тоже может быть невыгодна.

Что делает в таком случае находчивый продавец? Он берет кредит у банка под залог своей доли, а потом просто его не отдает. Банк за долги, пени и штрафы изымает недвижимость и продает ее с торгов.

Какую долю банк не захочет покупать?

Любое финансовое учреждение, государственное или частное, в первую очередь заботиться о своей выгоде. Поэтому, не всякую долю будет банку интересно покупать, а вот такие он вообще откажется рассматривать не только в плане приобретения, но и залога:

• дата постройки дома до 1970 года, так как оно считается старым;
• неудобное расположение: рядом нет общественного транспорта, объектов инфраструктуры;
• на предлагаемый объект нет спроса на рынке;
• больше двух совладельцев у объекта, среди них есть дети, недееспособные, престарелые люди;
• проблемы с собственниками. Например, они категорически не хотят продажи доли, и покупать ее тоже не собираются;
• доля не выделена.

Не выделенной долей считается так, которая не имеет конкретного ограничения в физическом плане. Например, в документах собственника части квартиры указано, что он владеет ⅓ объекта, но что это за треть непонятно, так как физически это не указано.

Выделенная доля — это та, которая имеет обозначение. Например: 1 комната площадью 14 квадратных метров.

Продажа доли банку: пошаговая инструкция

Порядок действий таков:

1. рассылка предложения совладельцам выкупить долю;
2. через 30 дней, если желающих не оказалось, обращайтесь в банк за консультацией. При себе лучше иметь документы на часть недвижимости, оценку объекта и свой паспорт;
3. если банк заинтересуется вашим предложением, то в назначенный день придет их оценщик. Максимум, что предлагает банк — 70% от реальной стоимости доли;
4. подготовка к сделке: сбор документов, составление договора купли-продажи в пользу юридического лица;
5. проведение сделки у нотариуса, составление акта приема-передачи;
6. регистрация сделки в Росреестре, расчеты банка с продавцом — вы получаете средства в форме, которая была указана в договоре (наличные, на банковский счет, в банковской ячейке).

Продавцу нужно подготовить такие документы:

1. паспорт;
2. выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
3. документ, на основании которого перешло право собственности. Это может быть свидетельство о вступлении в права наследства, договор купли-продажи, договор дарения;
4. технический паспорт, если он есть;
5. справка о составе семьи;
6. справка о том, что на доле нет обременений — ареста, залога;
7. оценочный акт предоставляется работником банка. Делать свою оценку нет смысла для заключения сделки, потому что банк все равно будет основываться на своем заключении.

Сроки оформления сделки

На все может уйти до 1,5 месяца. На одобрение сделки у банка уходит до 2 недель, оценка занимает от 2 до 4 недель. На заключение договора и регистрацию сделки в Росреестре хватает 1-2 дней, а средства на счет продавца переводят в течение 3 рабочих дней.

Возможные расходы

При продаже доли основные траты ложатся на покупателя — он должен оплатить 2 вида госпошлины:

• государственная пошлина у нотариуса — 0,5% от стоимости доли;
• регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей, если делать это физически и 1400 рублей, если в электронном виде.

Продавец, если он владеет долей меньше 3 лет, должен будет заплатить после закрытия сделки 13% налога от вырученной суммы. Это НДФЛ, платить его нужно обязательно.

Можно ли продать долю в квартире банку

Реализовать долю в квартире с привлечением кредитно-финансовой организации можно одним из способов:

1. Путем заключения договора кредитования, в котором доля станет залоговым имуществом. Такая сделка возможна, если потенциальная выгода для банка будет выше, чем величина кредита. Существует ограниченное количество банков, выдающих такие займы. В их число входит Сбербанк, ВТБ. Однако существует ряд иных кредитных, инвестиционных образований, которые дадут деньги под залог недвижимости с целью последующего «выживания» совладельца из квартиры. Стоит быть готовым, что ставка по таким займам высока и составляет 14-22% годовых.
2. Заключением договора купли-продажи. Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица вольны заключать договор по своему усмотрению. По содержанию документ не отличается от соглашения, заключенного между физлицами, кроме того, что покупателем является не гражданин, а отделение банка в лице представителя.

При продаже доли банку стоимость доли будет ниже, чем сумма, которую можно получить при продаже квартиры целиком и последующем разделе сумы между содольщиками. Прежде чем решиться на сделку, следует попытаться решить вопрос продажи с иными владельцами.

https://www.youtube.com/watch?v=8dbzfhykmUs

Основная цель, преследуемая сторонними кредиторами не из числа крупных банков — получить максимальную выгоду от последующей продажи проблемного жилья целиком.

Для этого придется «выживать» остальных содольщиков, и в ход идут нелицеприятные способы. Например, в выкупленной доле устраивается продолжительный ремонт, происходит сдача жилья внаем вопреки несогласию жильцов.

Поэтому выкуп доли лицами, проживающими в квартире, выгоден всем содольщикам.

При невозможности достичь договоренности взятие кредита — один из законных способов продать долю в квартире банку.

Продажа доли квартиры через ипотеку

Перед обращением в банк необходимо удостовериться, что в случае невыплаты кредита организация займется отчуждением доли квартиры.

Если доля недвижимости не является залоговым имуществом, то, согласно ст. 69 закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в первую очередь взыскание будет обращено на имущество в виде денежных средств на счетах, а если их окажется недостаточно — то на иное имущество.

В соответствии с п. 6 указанной статьи, если имущество принадлежит заемщику на правах долевой собственности, взыскание обращается на его долю, если это не противоречит закону.

При желании получить деньги взамен доли, следует указать, что именно на нее следует обращать взыскания в первую очередь.

Какое имущество не может являться предметом залога

Накануне выдачи кредита банк-кредитор тщательно проверяет историю получения доли собственником, определяет, кому принадлежат остальные части недвижимости. В некоторых случаях юридическое лицо не имеет законных оснований получить средства обратно.

Согласно ст. 336 ГК РФ, предмет залога — любое имущество (вещи, имущественные права), кроме тех, на которые не может быть обращено взыскание, а также неразрывно связанных с личностью заемщика.

К такому имуществу, согласно ст. 79 закона №229-ФЗ, ст. 446 ГПК РФ, причисляется жилье (или его часть), если для заемщика или членов его семьи оно является единственным помещением, пригодным для проживания.

Из этого правила есть исключение: если недвижимость — предмет ипотеки, то есть сам объект приобретался на средства, полученные в банке, его могут изъять независимо от числа прописанных лиц, даже если среди них есть несовершеннолетние.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, потребуется согласие на сделку органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Такие сделки для банка нежелательны, поскольку одобрение ООП получить проблематично, они не допустят возможной потери жилья подопечным.

Предложение о выкупе

Если финансовые возможности не позволяют заемщику своевременно выплатить долг, чтобы не портить кредитную историю, клиент может предложить банку выкупить часть жилья.

Для этого необходимо:

1. Провести оценку доли.
2. Получить выписку из ЕГРН на жилье.
3. Оформить письменное предложение.
4. Направить в банк лично или письмом.

Специалисты организации рассмотрят предложение и примут решение. Необходимо сразу отметить, что вероятность положительного решения минимальна.

Шанс выкупа доли увеличивается в следующих случаях:

• среди сособственников нет несовершеннолетних граждан;
• другие совладельцы не возражают против продажи.

Положительное решение может быть принято, если объект сделки обладает высокой рентабельностью. Как правило на выкуп соглашаются крупные кредитные организации.

Пример. Ирина оформила заем в банке, чтобы выкупить долю в квартире у бывшего мужа. Через год на работе прошло сокращение, и женщина потеряла работу. Чтобы сохранить свою часть квартиры, она приняла решение продать долю банку. Она оформила предложение и обратилась в кредитную организацию. Банк согласился забрать часть жилья в счет долга.

Обращение взыскания

Однако зачастую банк отказывает заемщику в выкупе его доли. Поэтому возможен альтернативный вариант.

https://www.youtube.com/watch?v=lIhmUDGWmCc

Если гражданин отказывается платить, то накапливаются просроченная задолженность. В результате банк может обратиться в суд для принудительного взыскания долга.

Если часть жилья не является единственным имуществом заемщика, то ФССП наложит на долю адрес и реализует в счет долга. Таким образом, доля будет переведена в собственность банка, а долг с продавца будет снят.

 Такой вариант возможен в следующих случаях:

• объект не является единственным жилым помещением в собственности заемщика;
• стоимость доли превышает или соответствует сумме долга.

Такой вариант стоит рассматривать, если заем оформлен в крупной кредитной организации. Так как мелкие банки зачастую долго не передают долг в суд. Вследствие чего накапливаются крупные пени и штрафы.

Особое опасение вызывает вероятность продажи долга коллекторскому агентству. В таком случае сумма долга значительно увеличится, а процедура переоформления будет связано с психологическим давлением.

Кроме того, ситуация чревата внесением информации о просрочке и взыскании в кредитную историю заемщика. В результате лицо не сможет больше получить заем в банках.

Пример. Валентин в наследство получил 2/3 доли жилого помещения. Он оформил ипотечный кредит, чтобы выкупить 1/3 долю. Мужчина не смог его выплачивать. Продать часть жилья не получалось. Поэтому он решил не платить кредит. Банк обратился в суд, и часть жилья была переоформлена на кредитную организацию.

Оформление залога

Данный вариант подходит при оформлении потребительского кредита под залог доли в квартире. Он является наиболее возможным.

Порядок действий:

1. Оценка жилого помещения.
2. Оформление потребительского кредита под залог доли.
3. Через 3 месяца просрочки, залог будет изъят в пользу банка.

Такой вариант также чреват испорченной кредитной историей. Хотя действия кредитора не включают привлечение коллекторов и судебных приставов, сведения о просрочке также передаются в БКИ.

Пример. Ульяне срочно нужны были деньги на операцию. Она являлась собственником квартиры и 1/5 доли в другом жилье. Сособственники помещения отказались выкупать ее долю. Времени на поиск покупателя не было. Поэтому женщина обратилась в банк для оформления потребительского кредита под залог части жилья. Взносы по займу она не вносила. Поэтому банк переоформил долю на себя.

Как рассчитываются пени и штрафы

Если выбрать варианты с невозвращением займа, необходимо обратить внимание, что на сумму основного долга будут начисляться пени и штрафы. Их величина зависит от условий договора.

В случае взыскания основного долга, банк включит в требование возмещение штрафных санкций. Поэтому сумма будет увеличена.

Если размер штрафов значительно превышает допустимую, то ответчик должен обратиться в суд для минимизации итоговой суммы. Как показывает практика, величина штрафов не может превышать 20% от суммы основного долга.

Продажа доли в квартире банку является спорным мероприятием. Поэтому целесообразно выбрать любой другой вариант. Однако, в безвыходной ситуации можно воспользоваться одним из перечисленных методов. Если у вас остались вопросы по продаже доли жилого помещения кредитной организации, то наши юристы окажут вам помощь. Просто опишите ситуацию дежурному специалисту.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Видео:КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ. Консультация юристаСкачать

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=OAnKb_34r5Y

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор.

Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог.

Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

• Досрочное погашение долговых обязательств;
• Разделение оплаты;
• Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

• Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
• Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

https://www.youtube.com/watch?v=B_FbUryPZYw

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства.

А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е.

ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

📺 Видео

Продажа доли в квартире – что нужно знать продавцу?Скачать

Как законно лишить собственника доли в квартире ?Скачать

Как продать долю в квартире?Скачать

Продажа доли в квартире без согласия других собственниковСкачать

Тонкости продажи долевой собственностиСкачать

КАК ВЫНУДИТЬ СОБСТВЕННИКА ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕСкачать

Не могу выкупить долю у сособственника!Что делать? Доля в однокомнатной квартире!Скачать

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?Скачать

За сколько можно продать долю в квартире 1 2 / 1 3 / 3 4?Скачать

Компенсация за пользование долей квартирыСкачать

✅Как оценить долю в квартире и продать ВДВОЕ дорожеСкачать

Мы с сособственником - враги! Что делать со своей долей,как продать?Скачать

Как продать ипотечную квартиру? | Об ипотеке и продаже в 2022 годуСкачать

Как продать долю в квартире / долю в доме? Пошаговый планСкачать

ДОЛЯ в Квартире. Сособственник не хочет продавать совместно. Что делать?Скачать

Схемы продажи доли без согласия второго собственника. Как обходят преимущественное право покупки?Скачать

Доли в доме и земельном участке, в квартире! Как продать или выкупить? Онлайн консультация! #доляСкачать