Что такое базовая цена квартиры

Представьте, вы ходите по магазинам и нашли, на первый взгляд, два одинаковых товара. Но цены почему-то отличаются. Как вы поступаете в такой ситуации? Сравниваете параметры, свойства, производителя, материалы. И выясняется, что есть нюансы, незаметные на первый взгляд. Они и формируют цену на товар.

Так же и с недвижимостью. Две аналогичные квартиры могут иметь разную стоимость. Давайте выясним, почему это происходит и из чего складывается цена на квартиру в новостройке?

Площадь квартиры

Все просто. Чем больше квартира по площади, тем она дороже. Вот простейшая формула: стоимость квартиры = цена за квадратный метр × общая площадь квартиры.

В стоимость квадратного метра входит себестоимость строительства, которая включает затраты на покупку земельного участка, строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций, выплата налогов и т.д. Также застройщик может брать заем для реализации проекта. В таком случае стоимость квадратного метра должна компенсировать траты на заем.

Планировка

Удобная современная планировка, продуманная до мелочей и выполненная с учетом последних архитектурных требований – вот на что обращают внимание покупатели при покупке квартиры в новостройке.

Рациональность планировки играет немалую роль в формировании цены на квартиру. Жилье со смежными комнатами, крохотной кухней, скорее всего, застоится «на прилавке».

После эпохи советских «малогабариток» жильцы истосковались по квартирным просторам. Теперь большие комнаты и лоджии, высокие потолки и раздельный санузел – для покупателей лакомые куски.

Также многие застройщики при продаже предлагают дизайн-проекты с возможными вариантами перепланировок и планировки по индивидуальному проекту (наиболее распространенный вид перепланировки – объединение кухни с гостиной).

Стадия строительства

От того, на какой стадии застройки находится дом, напрямую зависит стоимость квартиры. Если вы намерены максимально сэкономить, то стоит купить квартиру на начальном этапе строительства – на стадии «котлован». Чем ближе момент сдачи в эксплуатацию, тем квартира выше в цене. Разница в стоимости порой доходит до 30%.

Этаж

Наибольшей популярностью пользуются квартиры на средних этажах. Они негласно считаются самыми удобными для проживания. Большинство отдает предпочтение именно им, ведь они наиболее удобны с точки зрения использования лифта. Такое жилье равноудалено как от подвала, так и от крыши, а это дополнительная гарантия от влажности и прорыва труб.

Квартиры на первых и последних этажах стоят дешевле – они находятся в прямой зависимости от лифта. Малейшая неисправность, и вы будете обречены на изнурительные пешие прогулки до 17 этажа и обратно. Так что при выборе квартиры обязательно учитывайте свои физические возможности.

Но есть категория людей, которая отдает предпочтение квартирам на нижних этажах. Это актуально для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями.

Район

Немаловажную роль в ценообразовании квартир играет месторасположение. Дома в оживленных центральных районах, деловых центрах будут на порядок дороже, чем в спальных районах. Также относительно недорого обойдутся покупателю квартиры в новых микрорайонах, которые только обживаются и обустраиваются.

Инфраструктура

Транспортная доступность, школы, детские сады, супермаркеты… За близость заведений первой необходимости придется доплатить. Жилые комплексы с полной социальной инфраструктурой стоят дороже.

Не редкость на современном рынке недвижимости и так называемые «дома в полях». Города растут, их границы расширяются, завоевывая все новые территории, часто окраины. Жилье в таких отдаленных районах, безусловно, дешевле. А что выбирать – экономию или комфорт – конечно же, решать покупателю.

Класс дома

Самые бюджетные варианты – квартиры эконом-класса. Это массовое жилье для людей со средним достатком. Цены на квартиры эконом-класса в Краснодаре начинаются от 35 тысяч рублей за квадратный метр.

https://www.youtube.com/watch?v=GacN2WgctAw

Минимальная стоимость жилья бизнес-класса составляет 60 тысяч рублей за м2. Жилые комплексы этого класса  предлагают своим жильцам  дополнительные услуги, например, многоуровневые паркинги, видеонаблюдение, круглосуточную охрану.

Элитное жилье в Краснодаре в среднем обойдется в 72 000 рублей за м2. За эти деньги покупателю обещают: панорамный вид из окна, бесшумные лифты, видеокамеры в местах общего пользования, безукоризненную отделку холла и лестничных площадок, теплый паркинг, ландшафтный дизайн территории и много других приятностей. Одним словом, любой каприз за ваши деньги.

Технология строительства

Цена на квартиру зависит от типа постройки. Кирпич – один из самых долговечных, и, в то же время, дорогих материалов. Хорошая тепло- и шумоизоляция – козыри кирпичных домов. Сейчас эта технология редко встречается в чистом виде. Обычно применяют кирпично-монолитный метод строительства.

На втором месте по дороговизне монолитные дома. Эта технология является лидером на  современном рынке недвижимости. «Монолитки» строятся быстро, а срок эксплуатации таких домов сравним с кирпичными – до 150 лет.

Панельные дома – самый бюджетный вариант – не отличаются хорошей тепло- и шумоизоляцией и в них нельзя сделать перепланировку. В этом и объяснение дешевизны.

Наличие и вид отделки

Многие застройщики предлагают квартиры с отделкой. Это прибавляет к стоимости квартиры от 2 до 25%.

При предчистовой отделке все поверхности подготовлены к декоративному ремонту, также подведены коммуникации.

Большинство новостроек сдают квартиры именно с такой отделкой. Это выгодно как застройщику, так и покупателю, который сможет в дальнейшем выполнить ремонт по своему вкусу.

Репутация застройщика

Репутация застройщика и то, какое место он занимает на рынке недвижимости, формируют цену на его товар.  Строительная компания с «громким» именем оценивает свои квартиры на порядок выше, чем ее неопытные коллеги, только завоевывающие рынок. Разница в цене может быть колоссальной.

Теперь вы знаете, из чего складывается цена на квартиру в новостройке.

Если стоимость квадратного метра жилья значительно ниже среднерыночной, то знайте: застройщик явно сэкономил на чем-то или пренебрег законом.

Чрезмерное снижение цен свидетельствует о том, что строительная компания не имеет твердой почвы под ногами и стабильной финансовой базы. Если не хотите рисковать – обходите стороной супервыгодные предложения.

Видео:Как КУПИТЬ квартиру, если МАЛО денег? Мудрый совет миллиардера Игоря РыбаковаСкачать

Как растет цена новостройки: когда покупать и когда продавать объект

Статья полезна инвесторам в новостройки, а также простым людям, кто ищет квартиру для себя и не хочет просто так переплачивать. Единственный фактор роста цены на новостройку — степень готовности дома. В какой стадии выгодно покупать новостройку и что делать, если не успел?

https://goo.gl/7vZvT2

✔️ От чего зависит цена продажи инвестиционной новостройки

✔️ Как растет цена новостройки в зависимости от этапа строительства дома

✔️ Как посчитать рентабельность вложений в новостройку

✔️ Когда покупать квартиру, если пропустил старт продаж

https://goo.gl/rYrk9u

От чего зависит цена продажи инвестиционной новостройки

Насколько выгодно покупать квартиру здесь и сейчас ответит простая математика.

Цена продажи — минус — цена покупки = доход инвестора (без учетов расходов)

Прежде чем купить новостройку и ждать, что она начнет расти в цене, надо сделать прогноз, за сколько примерно вы сможете продать квартиру в этом районе.

Для этого надо понимать, что конкретно влияет на цену строящейся недвижимости. Ниже привожу список тех факторов, которые положительно влияют на цену новостройки и позволяют ей расти в цене.

• Срок сдачи — чем ближе срок сдачи, тем дороже покупать. Самая выгодная покупка — на старте продаж.
• Наличие чистовой отделки — если есть отделка от застройщика или сделанный свежий ремонт, то цена всегда будет выше, чем на жилье с голыми стенами. Другое дело, что квартира без отделки по мере готовности жилья растет в цене также сильно, как и с отделкой. А срок сдачи может быть меньше. Вообще, инвестиционная квартира при уверенных доходах без отделки — может стать выгодной инвестицией.
• Жилой комплекс менее 5-ти домов или точечная застройка
• Этажность дома — чем меньше этажей, тем лучше; оптимально — менее 16-ти
• Количество квартир на этаже — менее 10-ти
• Наличие метро в 15-20 минутах ходьбы
• Открытие метро в перспективе 1-2 года
• Остановка общественного транспорта в 5-ти минутах ходьбы от дома
• Отсутствие пробок на въезде / выезде
• Развитая инфраструктура — детсады, поликлиники, школы, супермаркеты, торговые центры
• Мало конкурентов-застройщиков и строящихся объектов в этом районе
• Безопасность и историческая репутация района

https://goo.gl/DExVmy

Как растет цена новостройки в зависимости от этапа строительства дома

Инвестиции в новостройки просты с точки зрения расчетов и подбора. Недвижимость сама по себе очень «ленивый» инвестиционный актив: если на валюту и фондовый рынок влияет 10 факторов, то на рост цен на недвижимость — только 1.

Составить портфель из акций и облигаций на фондовой бирже намного сложнее, ведь влияние оказывает целый ряд условий:

• заявление глав государств;
• политика Центробанка США и Европейского ЦБ;
• цены на нефть.

Для инвестиций в недвижимость достаточно выбрать удачную локацию, правильную квартиру и вовремя купить объект.

Про локацию и правильность объекта, который принесет доход, написано написано здесь.

А вот со временем покупки инвестиционной новостройки надо разбираться. Когда выгоднее всего?

Динамика роста цены новостройки по мере готовности дома. На примере ЖК «Жили-были» от КВС. Инфографика Ю. Нойманн

Понятное дело, что дешевле всего — в день старта продаж. Другое дело, что в этот день будет такой дурдом, что иногда невозможно забронировать себе объект.

https://www.youtube.com/watch?v=rPzT7zVOk1E

Надо понимать, что после старта продаж цена резко взмывает вверх на 5% и остается на этой планке где-то полгода. Через 6 месяцев опять происходит рост на 5-6%.

Если не успели в старт продаж, то торопиться не надо: у вас есть полгода, чтобы скопить денег и взять более выгодную ипотеку.

Следующие рост рост 2-3% будет спустя 9 месяцев после старта, зачем — через 12.

Цены сильно уйдут вверх до максимальной прибыли перед сдачей дома в эксплуатацию, где-то через 15 месяцев после старта продаж. Спустя 15 месяцев до получения ключей квартиру можно продать по переуступке прав.

На мой взгляд и расчеты, спустя > 12 месяцев после старта продаж, то есть когда квартира уже год продается, то это плохой вариант для инвестора, так как рентабельность будет низкой.

Кстати, о рентабельности.

Примеры роста цен на объекты в Санкт-Петербурге — Часть 1/2 (Ю. Нойманн)

Как посчитать рентабельность вложений в новостройку

В экономике существует около 10-ти рентабельностей. Вообще экономические науки любят различные показатели. Но одно дело, расчетный показатель, а другое дело — число, которое даст ответ вопрос: выгодно или нет.

Я пробовала считать рентабельность разными формулами, применив все свои полученные образования.

Но на практический вопрос инвестора, сколько я получу в ответ на инвестиции, отвечает простая формула ниже из книги Кена Макэлроя.

Рентабельность = {Доход от инвестиций} / {Сумма вложенных денег}

Еще примеры роста цен на объекты в Санкт-Петербурге — Часть 2/2 (Ю. Нойманн)

Когда покупать новостройку, если пропустил старт продаж?

Покупка инвестиционной новостройки на старте продаж — идеальный сценарий.

Однако то, что творилось в декабре 2021 года в Росреестре и в офисах застройщиков, называется «катастрофа» и «мясорубка». Поэтому вполне может оказаться в самое начало продаж вы просто не успеете купить жилье.

Что делать?

• Если пропустили старт продаж, то в следующие полгода не надо торопиться (см. график выше): можно за 6 месяцев, пока цена растет плавно, подкопить денег для более выгодных условий по ипотеке.
• Спустя 5-5,5 месяцев после старта продаж, ДО того, как случится новый рывок цены вверх — купить объект.
• Если что-то пошло не так и вы не успели купить квартиру через полгода и цены продолжили расти дальше, то есть 2 пути: забыть про этот объект и начать искать / ждать новый ИЛИ попробовать все-таки его купить в течение следующих 2-3 месяцев (до 9-ти месяцев от старта продаж).
• Если в течение 9-ти месяцев не успели купить недвижимость, то далее — надо внимательно считать доход: может оказаться, что уже покупка уже нерентабельна для инвестора.

Как решить, покупать ли квартиру с отделкой от застройщика или нет, написано здесь.

✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Видео:НА СКОЛЬКО УПАДУТ ЦЕНЫ?Скачать

Комплектации домов: как понять, что входит в заявленную цену?

Вопрос комплектации едва ли не самый первый, который задают посетители Лесстроя, заинтересовавшись определенным проектом. «Действительно ли я получу ДОМ за указанную цену или надо прибавить стоимость фундамента, кровли, внутренних перегородок, прочего»?

Надо разобраться!

Портал Лесстрой как аккумулятор предложений 1500+ строительных компаний поставил перед собой задачу разобраться в вариантах комплектаций — типовых и индивидуальных.

Результатом стал данный обзор рубрики «Разбираемся вместе» и новая структура представления проектов на портале, которая позволит посетителям ясно понимать, в какой комплектации они могут заказать понравившийся проект за указанную цену. Эта структура будет реализована на портале летом 2021 года.

https://www.youtube.com/watch?v=zJefijWlN8Q

Нашими помощниками в подготовке рубрики традиционно являются эксперты рынка — сотрудники строительных компаний, представленных на портале Lesstroy.net и имеющих немалый опыт, хорошую репутацию и внушительное портфолио проектов домов. Мы выбрали экспертов из разных сегментов рынка, работающих с разными материалами и разными технологиями.

Помимо этого, мы проанализировали базу подрядчиков на Лесстрое и провели маркетинговое исследование состава разных комплектаций методом «тайный покупатель», опросив 9 компаний как клиенты. Результаты также будут отражены в данном обзоре. Надеемся, он поможет вам легче ориентироваться в многообразии предложений.

Наши эксперты сегодня:

• Алексей Клочков, руководитель российского филиала компании «Alpbau» Строительство каркасно-панельных домов и домов из клееного бруса
• Евгений Булат, менеджер по маркетингу компании «Бревноград» Строительство домов из оцилиндрованного бревна
• Владислав Комаров, директор по маркетингу компания «Rotenstein» Строительство домов из керамических блоков
• Сергей Лизан, руководитель компании «Залесье» Строительство каркасных домов

Основные выводы по результатам изучения предложений строительных компаний

1. На рынке отсутствует четкая классификация комплектаций домов и их составных элементов. Это значит, что под разными названиями вы можете найти одну и ту же комплектацию дома. В то же время под одним и тем же названием комплектации разные компании предлагают дома разной степени готовности от базового до премиум.

2. Многообразие названий комплектаций зависит от фантазии участников рынка. Мы встречались с оригинальными названиями: «Просто-Дом», «Супер-Дом», «Лайт — Смарт — Топ», «Стандарт — Комфорт» и «Люкс — Комфорт».

Но как наиболее часто встречающиеся выделяем следующие типы (все наименования реально используются строительными компаниями):

А) Стеновой комплект — Под крышу / Под усадку — Под отделку — Под ключ

Это функциональная классификация, подходящая под традиционные методы домостроительства, которая будет взята за основу при демонстрации сравнимых комплектаций на портале Лесстрой (КЛС).

Комплектация «Под крышу/Под усадку» имеет сходный состав элементов, поэтому мы выбираем для обзора название «Под крышу».

Б) Базовая / Эконом / Типовая / Стандарт — Комфорт / Улучшенная / Оптимальная — Премиум / Престиж / Люкс

Эмоционально окрашенный аналог предыдущей классификации, но с большим разбросом элементов, входящих в тот или иной вариант.

В) Тепловой контур — Под отделку — Под ключ / С отделкой

Данную классификацию часто используют компании, стоящие современные энергоэффективные дома по западным технологиям, предполагающим возведение зданий из элементов особой конструкции для обеспечения энергоэффективности. Они просто не возьмутся за строительство простого стенового комплекта без фундамента, поскольку в таком случае не получится обеспечить энергоэффективность.

3. Важно понимать, что на стоимость влияют не только формальные элементы комплектации.

Тип и толщина материала / его плотность, особенности соединения, уровень используемых тепло-, гидро-, шумоизоляционных материалов и их экологичность, наличие конструкционных элементов, составляющих т.н.

«тепловой контур», — все это может составить значительные (до 100%) различия в цене дома, представленного в одной и той же комплектации.

Элементы комплектаций по версии Лесстроя

В результате анализа комплектаций домов от компаний, представленных на портале Лесстрой, полученных в исследовании «Тайный покупатель», а также на основании мнений наших экспертов, мы подготовили сравнительную таблицу комплектаций по версии Лесстроя. Всего были изучены комплектации 20 строительных компаний.

В ней представлены не только элементы комплектаций, но и вероятность включения того или иного элемента в указанную комплектацию. Эти вероятности выражены в цвете фона:

• Зеленый. «Точно включен», этот элемент присутствовал в комплектации в 100% случаев;
• Синий. «Вероятно», мы сталкивались с данным элементов в более чем 70% предложений строительных компаний по данной комплектации;
• Желтый. «Скорее да, чем нет», элемент встречался в 30-70% предложений;
• Оранжевый. «Скорее нет, чем да», менее 30% компаний указывали данный элемент;
• Красный. «Точно не включен», этот элемент не встречался ни разу.

Изучив данную таблицу, вы можете определить, каким элементам комплектации вам нужно уделять самое пристальное внимание при изучении ценового предложения выбранного подрядчика.

Сравнительная таблица комплектаций по версии Лесстроя

Наши эксперты рассказали о своей практике формирования предложений по комплектациям домов:

1. Какие комплектации домов Вы предлагаете?

1) «Тепловой контур»
2) «С отделкой» (КЛС «Под ключ», но с дополнительными элементами)

Мы строим энергоэффективные, в т.ч. пассивные дома с самым низким коэффициентом энергопотребления, по австрийской технологии, поэтому предлагаем комплектации, позволяющие реализовать эту задачу.

Алексей Клочков, Alpbau

1) Изготовление и монтаж сруба на фундамент клиента (КЛС «Стеновой комплект», но с балками перекрытий, стропилами и временной кровлей) 2) Фундамент + изготовление и монтаж сруба (КЛС «Под крышу) 3) Фундамент + изготовление и монтаж сруба + кровля (КЛС «Под отделку»)

4) «Под ключ»

Видео:КРАХ НЕДВИЖИМОСТИ в России НЕ ОСТАНОВИТЬ! Что ждет вторичный рынок квартир в 2024 году?Скачать

Основные факторы, которые снижают стоимость квартиры в новостройке

За что взял, за то и отдаю
Различные технологии
Расходы на ремонт
У подрядчика дешевле, чем у застройщика
Как купить квартиру дешевле и не пожалеть

О чем вы думаете, когда видите квартиру по цене гораздо ниже рыночной — особенно если она находится в новостройке? Большинство покупателей сразу начинают искать подвох: видимо, финансовое положение застройщика оставляет желать лучшего, а может, есть проблемы с разрешительной документацией или качеством жилья… Иногда эти домыслы попадают в точку, но чаще стоимость квартиры снижена по более явным причинам. Разобравшись в них, можно хорошо сэкономить и не подвергнуть риску ваши накопления.

Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга неоднороден по цене — стоимость одинаковых по площади квартир, расположенных в разных районах города, может отличаться на 50 и более процентов.

Особняком стоит элитный сегмент — здесь важную роль играют престижность локации, концепция проекта, архитектурные особенности.

Новостройки эконом- и комфорт-класса оцениваются более объективно — в этой категории можно легко выявить характеристики жилья, которые могут снизить его стоимость.

https://www.youtube.com/watch?v=z0ukRovkG1o

Чем меньше средств вложено в строительство, тем дешевле будут квартиры — если не брать в расчет недобросовестных девелоперов, которые гонятся за сверхприбылью. Поскольку качество готового жилья напрямую зависит от используемых материалов, у застройщика остается не так много способов снизить себестоимость квадратного метра.

Самым выгодным считается комплексное строительство однотипных домов — это означает экономию на разработке проекта и прокладке инженерных сетей. Собственный автопарк также уменьшает первичные затраты застройщика.

На третьем месте стоят выгодные кредитные программы и государственная поддержка (например, снижение налоговой нагрузки).

Кирпичные новостройки — большая редкость на рынке бюджетного жилья. Их дороговизна обоснована не только используемыми материалами, но и длительным временем возведения, а также низким уровнем автоматизации процесса. Кладка кирпича — исключительно ручной труд.

На втором месте стоит монолитно-кирпичное домостроение с относительно быстрой заливкой каркаса и высокой степенью автоматизации. За ним следуют панельные новостройки, которые собирают по принципу конструктора.

Правда, стоимость даже самого недорогого дома может повысить технологичная отделка фасадов (например, навесные панели, облицовка плиткой или декоративная штукатурка) и современная теплоизоляция.

Что еще влияет на стоимость квадратного метра

• Площадь квартиры. Как правило, чем больше квартира, тем дешевле обходится квадратный метр.
• Этаж. В зону пониженных цен попадают первый, последний, а иногда и 13 этаж.
• Планировка. Жилье со смежными комнатами стоит дешевле, чем аналогичное по площади, но с изолированными помещениями.
• Расположение окон. Хороший вид повышает цену, шумная трасса — снижает. Солнечные квартиры пользуются особым спросом.
• Наличие инфраструктуры. За школы и садики в пешей доступности придется доплатить.

2 комнатная квартира

49.23 м2

7.91 млн.7 908 736

Увеличить

Более низкая цена квартиры на первом или последнем этаже может аукнуться в будущем. В первом случае в квартиру будет проще попасть грабителям, во дворах часто собираются компании, а в открытые окна затягивает сигаретный дым и выхлопные газы.

Будьте готовы потратиться на теплый пол, решетки или противоударные стекла, шумоизоляцию и качественную входную дверь. Бич последнего этажа — протечки, зной от раскаленной крыши и пониженная температура зимой.

Тем не менее, люди чаще предпочитают жить «на высоте», чем «у земли».

В некоторых жилых комплексах квартиры на последних этажах — самые дорогие: с видовыми характеристиками как в ЖК «Magnifika Residence» или с террасами как в ЖК «Богемия».

На вторичном рынке прослеживается четкая сезонность: летом люди уезжают в отпуск, зимой — отмечают новогодние праздники, поэтому квартиры продаются хуже и стоят дешевле.

Цены в новостройках не так сильно привязаны к временам года — здесь чаще всего работает принцип конца месяца или квартала. План продаж горит, и менеджеры охотнее делают скидки.

Застройщики часто проводят акции в весенний период — наиболее активные работы ведутся летом, а на это требуются деньги. Хорошие предложения встречаются и в декабре, когда компании начинают подводить финансовые итоги года.

Иногда застройщики рассчитываются с подрядчиками не живыми деньгами, а квартирами. Подрядчику нужно поскорее получить оплату, поэтому он реализует жилье с дисконтом 5-15%.

Выгода очевидна, но покупатель рискует как минимум столкнуться со сложностями в оформлении документов, как максимум — «попасть» на двойные продажи.

Приобретая квартиру от подрядчика, важно собрать информацию о застройщике и самом объекте, съездить на площадку, пообщаться с дольщиками на профильных форумах, изучить документы, на основании которых компания привлекалась к строительным работам.

• Старт продаж. Как правило, самая низкая стоимость квадратного метра — на этапе котлована. Потом цены постепенно ползут вверх.
• Оплата наличными или ипотека. Многие застройщики предлагают рассрочку, но дают хорошую скидку при полной оплате.
• Спорные объекты рядом с жилым комплексом. Аэропорты и оживленные трассы создают постоянный шумовой фон, трамвайные и железнодорожные пути приводят к вибрациям в квартире, свалки и промышленные предприятия выступают источниками неприятных запахов.

Итак, вы накопили определенную сумму и хотите «уложить» в нее не только покупку квартиры в новостройке, но и ремонт с мебелью. Запаситесь терпением и действуйте последовательно.

1. Решите, какие характеристики жилья для вас важны, а какими можно пожертвовать. Например, если вы работаете из дома, транспортная доступность локации не будет определяющей. Но зато возле жилого комплекса должны быть торговые центры, спортзал и магазины. Если у вас есть дети, ориентиром могут стать хорошие учебные заведения.
2. Составьте таблицу с допустимыми для вас минусами. Напротив каждого напишите примерную стоимость работ, которые могут потребоваться для устранения недочета. К примеру, квартира возле лифта — поставить шумоизолирующую дверь. Первый этаж — купить решетки на окна. Смежные комнаты — продумать варианты перепланировки. Посчитайте разницу между скидкой на квартиру и планируемыми затратами на ее улучшение.
3. Подумайте, выгодно ли ждать сдачи дома. Новостройка на старте продаж будет стоить дешевле, но если вы снимаете жилье, эту выгоду нивелирует арендная плата. Возможно, стоит присмотреться к квартирам в уже сданных домах?
4. Не стесняйтесь спрашивать — про скидки, акции, более дешевые квартиры в том же доме. Не ограничивайтесь одним вариантом — сравните цены при разных планировках и на разных этажах.
5. Оговаривайте условия оплаты — за полный расчет часто дают скидку.
6. Не забывайте о налоговых вычетах — так можно вернуть до 260 тысяч со стоимости квартиры и до 390 тысяч с процентов по ипотеке.

О вкусах спорят

Некоторые характеристики квартиры могут оказаться минусом для одного покупателя и плюсом для другого.

Важно заранее просчитать, будут ли недостатки жилья существенными именно для вас. Если нет, то у вас есть все шансы хорошо сэкономить. Скорее всего, на поиски недорогой, но комфортной для вас квартиры уйдет больше времени, но эти затраты окупятся сторицей.

https://www.youtube.com/watch?v=5at4cAdzNv0

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Видео:🏠Как узнать РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ квартиры? 3 проверенных способа. Реальная цена твоей недвижимости🏠Скачать

Цена и стоимость недвижимости — не одно и то же

В сло­ва­ре сино­ни­мов и в быто­вом пони­ма­нии цена и сто­и­мость — тож­де­ствен­ные поня­тия. Одна­ко юри­ди­че­ски и эко­но­ми­че­ски — это раз­ные кате­го­рии. В чем раз­ни­ца меж­ду ценой и сто­и­мо­стью? Осо­бен­но инте­рес­но, чем отли­ча­ет­ся цена от сто­и­мо­сти при про­да­же недви­жи­мо­сти.

Цена и стоимость квартиры — в чем разница?

Вна­ча­ле срав­ним Ц. и С. в общем плане и дадим им опре­де­ле­ния.

Что такое цена

Цена — это некая обу­слов­лен­ная вели­чи­на в денеж­ном изме­ре­нии, по кото­рой осу­ществ­ля­ет­ся про­да­жа еди­ни­цы иму­ще­ства, това­ра, услу­ги, а так­же интел­лек­ту­аль­ной соб­ствен­но­сти. Она име­ет субъ­ек­тив­ный харак­тер, так как уста­нав­ли­ва­ет­ся про­из­во­ди­те­лем (соб­ствен­ни­ком), хотя и осно­вы­ва­ет­ся на объ­ек­тив­ных фак­то­рах.

• Про­из­во­ди­тель или соб­ствен­ник това­ра име­ет пра­во уста­нав­ли­вать цену на свое усмот­ре­ние, вклю­чая в нее все свои затра­ты вме­сте с амор­ти­за­ци­ей, при­быль и НДС.
• Исклю­че­ние — регу­ли­ру­е­мые госу­дар­ством цены на това­ры и про­дук­ты пер­вой необ­хо­ди­мо­сти (хлеб, моло­ко, элек­три­че­ство, газ и пр.). Но цены на энер­ге­ти­че­ские и сырье­вые ресур­сы все чаще дик­ту­ют­ся моно­по­ли­я­ми, раз­ра­ба­ты­ва­ю­щи­ми и постав­ля­ю­щи­ми ресур­сы.
• Цена обя­за­тель­но отра­жа­ет­ся в дого­во­рах меж­ду сто­ро­на­ми (про­дав­цом и поку­па­те­лем, про­из­во­ди­те­лем и потре­би­те­лем).

Виды цен

Цена может быть:

• роз­нич­ной (уста­нав­ли­ва­ет­ся про­дав­ца­ми в мага­зи­нах, мар­ке­тах, тор­го­вых точ­ках);
• опто­вой (на круп­ные пар­тии това­ров одно­го вид, уста­нав­ли­ва­ет­ся про­из­во­ди­те­ля­ми и постав­щи­ка­ми);
• пла­ва­ю­щей (изме­ня­ю­щей­ся, в зави­си­мо­сти от сто­и­мо­сти сырья, энер­го­ре­сур­сов, топ­ли­ва, сезон­ных фак­то­ров и т.д.);
• фик­си­ро­ван­ной:
  • регу­ли­ру­ет­ся госу­дар­ством;
  • ука­зы­ва­ет­ся в каче­стве номи­наль­ной в прейс­ку­ран­те;
  • ука­за­на в опци­он­ном дого­во­ре.

Цена на квар­ти­ру опре­де­ля­ет­ся на осно­ве суще­ству­ю­щей рыноч­ной или кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и дого­во­рен­но­сти меж­ду поку­па­те­лем и про­дав­цом.

Что такое стоимость

Сто­и­мость может иметь мно­го зна­че­ний: так, в ариф­ме­ти­ке — это сум­мар­ная цена несколь­ких пред­ме­тов, при задан­ных вели­чи­нах — цене одной шту­ки и коли­че­стве.

Как эко­но­ми­че­ская кате­го­рия сто­и­мость — это реаль­ные затра­ты на производство/создание товара/объекта, сырье­вые ресур­сы, инстру­мен­ты и мате­ри­а­лы, опла­ту тру­да, под­бор и обу­че­ние кад­ров, выпла­ту кре­ди­та и т.д. Все затра­ты ука­зы­ва­ют­ся в бух­гал­тер­ской отчет­но­сти.

Сто­и­мость не все­гда име­ет денеж­ное выра­же­ние (напри­мер, может рас­счи­ты­вать­ся в человеко/часах, еди­ни­цах дру­го­го това­ра) и обыч­но ниже цены.

Виды стоимости

Суще­ству­ют раз­лич­ные виды ст-сти:

• себе­сто­и­мость (или все реаль­ные затра­ты): напри­мер, часто в ДДУ (дого­во­рах меж­ду застрой­щи­ком и доль­щи­ка­ми) ука­зы­ва­ет­ся сто­и­мость одно­го кв. м. ОП недви­жи­мо­сти;
• балан­со­вая сто­и­мость — ст-сть обо­рот­ных и вне­обо­рот­ных акти­вов за выче­том амор­ти­за­ции (изно­са);
• рыноч­ная сто­и­мость (РС) — самая веро­ят­ная в дан­ный момент ст-сть на сво­бод­ном рын­ке, опре­де­ля­е­мая затрат­ным, доход­ным или срав­ни­тель­ным инди­ви­ду­аль­ным оце­ноч­ным мето­дом;
• кадаст­ро­вая ст-сть (КС) — сто­и­мость объ­ек­та недви­жи­мо­сти, уста­нав­ли­ва­е­мая мето­дом мас­со­вой оцен­ки схо­жих объ­ек­тов госу­дар­ствен­ны­ми экс­пер­та­ми;
• инвен­та­ри­за­ци­он­ная С.

Области применения

Раз­ли­ча­ют­ся обла­сти при­ме­не­ния раз­ных видов сто­и­мо­сти:

• Себе­сто­и­мость — для под­сче­та затрат и рен­та­бель­но­сти, опре­де­ле­ния буду­щей при­бы­ли.
• Балан­со­вая — для оцен­ки сто­и­мо­сти предприятия/компании.
• Рыноч­ная сто­и­мость — для нало­го­об­ло­же­ния, стра­хо­ва­ния, кре­ди­то­ва­ния, взыс­ка­ния по испол­не­нию обя­за­тельств, оспа­ри­ва­ния кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти и т.д.
• Кадаст­ро­вая С. — госу­дар­ствен­ная оцен­ка сто­и­мо­сти квар­ти­ры, дома, земель­но­го участ­ка, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в Росре­ест­ре. Учи­ты­ва­ет­ся при нало­го­об­ло­же­нии (ИНФЛ, налог с про­да­жи, нало­го­вый вычет).
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная — ст-сть, уста­нав­ли­ва­е­мая в резуль­та­те тех­ни­че­ской инвен­та­ри­за­ции: исполь­зу­ет­ся при нало­го­об­ло­же­нии недви­жи­мо­сти, если про­цент­ные нало­го­вые став­ки и кадаст­ро­вая сто­и­мость иму­ще­ства неиз­вест­ны; фак­ти­че­ски уста­нав­ли­ва­ет­ся один раз, но под­ле­жит пери­о­ди­че­ско­му пере­смот­ру и пере­сче­ту по коэф­фи­ци­ен­ту-дефля­то­ру.

Основные различия

Теперь мож­но сде­лать вывод о раз­ли­чи­ях цены и сто­и­мо­сти:

Цена — это фак­ти­че­ские затра­ты (себе­сто­и­мость) плюс при­быль и налог на добав­лен­ную сто­и­мость.

Вкрат­це об НДС:

• НДС уста­нав­ли­ва­ет­ся на потре­би­тель­ские това­ры и услу­ги.
• Спо­соб­ству­ет уве­ли­че­нию цены, так как про­из­во­ди­тель обя­зан пла­тить НДС в бюд­жет.
• Но фак­ти­че­ски НДС выпла­чи­ва­ет­ся потре­би­те­лем: госу­дар­ство (при соблю­де­нии ряда усло­вий) может воз­ме­стить ком­па­нии ее затра­ты на НДC.

Сто­и­мость това­ра обыч­но мень­ше, чем цена, так как цена вклю­ча­ет в себя еще и при­быль и упла­ту НДС. Одна­ко такое отли­чие не обя­за­тель­но, и тому дока­за­тель­ство — про­да­жа недви­жи­мо­сти ниже кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Сравнение стоимости и цены объектов недвижимости

При про­да­же недви­жи­мо­сти вла­де­лец обыч­но учи­ты­ва­ет веро­ят­ную рыноч­ную ст-сть в сво­ем реги­оне, по кото­рой он реаль­но может про­дать объ­ект.

Из-за того, что мас­со­вая кадаст­ро­вая оцен­ка про­из­во­дит­ся раз в 5 лет, при паде­нии рыноч­ных цен кадаст­ро­вая ст-сть может пре­вы­шать рыноч­ную.

В ито­ге соб­ствен­ни­ки часто про­да­ют квар­ти­ры ниже кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Так­же вла­дель­цы недви­жи­мо­го иму­ще­ства неред­ко созна­тель­но ука­зы­ва­ют в дого­во­ре куп­ли-про­да­жи пред­на­ме­рен­но зани­жен­ную цену. Это клас­си­че­ское ухищ­ре­ние, направ­лен­ное на сни­же­ние нало­га с про­да­жи, не новость и для феде­раль­ной служ­бы.

ФНС огра­ни­чи­ла порог сни­же­ния про­даж­ной цены 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти. Если цена про­да­ва­е­мой квар­ти­ры дешев­ле это­го поро­га, сле­ду­ет отсеч­ка — налог будет все рав­но удер­жан от цены, рав­ной 70% кадаст­ро­вой ст-сти. Поэто­му про­да­вать недви­жи­мость дешев­ле более, чем на 30% от ука­зан­ной в выпис­ке ст-сти, не име­ет смыс­ла.

Кадастровую стоимость недвижимости приравняют к рыночной

Тен­ден­ция вре­ме­ни — пре­ва­ли­ру­ю­щее зна­че­ние рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти. Если КС силь­но отли­ча­ет­ся от РС, она может быть оспо­ре­на в судеб­ном поряд­ке. Но долж­но быть соблю­де­но усло­вие: кадаст­ро­вая оцен­ка и рыноч­ная долж­ны быть про­ве­де­ны в одно и то же вре­мя.

От чего зависит рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость квар­ти­ры зави­сит так­же от эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции, спро­са и реги­о­на. Так, РС недви­жи­мо­сти в Москве, Санкт-Петер­бур­ге может на поря­док отли­чать­ся от РС ана­ло­гич­ных объ­ек­тов в дру­гих реги­о­нах.

Оцен­ка сто­и­мо­сти квар­ти­ры долж­на про­во­дить­ся в соот­вет­ствии с ФСО.

Загрузка…

Видео:Почему КУПИТЬ КВАРТИРУ в конце 2024 года будет НЕВОЗМОЖНО?Скачать

Что такое базовая цена квартиры

20.05.2021

Квартиры-студии от застройщика чаще других видов жилья продаются по скидкам в новостройках. Малоизвестные компании иногда их продают по цене от 600 тысяч рублей. Но такие предложения встречаются редко, и квартиры чаще всего размещены в окраинных районах или небольших городах.

Продаем квартиру: как правильно назначить цену

Понятно, что наличие или отсутствие тех или иных характеристик квартиры может снижать или увеличивать ее стоимость.

Среди таких факторов: местоположение, транспортная доступность, экология, тип дома, этаж, состояние подъезда, вид из окон, ремонт или потребность в оном, состояние сантехники и т.д., и т.п.

Строго говоря, чем лучше вы выбирали аналоги, тем меньше подобных факторов придется принимать во внимание. Тем не менее, каждому из них можно назначить цену, которая будет использоваться в качестве ценовых поправок к нашей базовой цене.

Базовая стоимость

Базовая стоимость необходимого социального набора — За базовую стоимость необходимого социального набора принимается его стоимостная оценка (в валюте СССР), определенная исходя из цен (в государственной и кооперативной розничной торговле) и тарифов 1990 года в целом по РСФСР. Федеральный закон от… … Словарь юридических понятий

Рассрочка как один из инструментов продаж на рынке недвижимости Петербурга

Сегодня купить квартиру в рассрочку можно практически в любом жилом комплексе Санкт-Петербурга. По словам директора по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп» Виталия Виноградова, исключением становятся те жилые комплексы, где свободных квартир осталось не большее 5%-7%.

Как правило, срок, на который предоставляется рассрочка, составляет до 5 лет. «Хотя самый распространенный вариант – на 2- 3 года», – уточняет Виталий Виноградов. И добавляет: «Безусловно, при рассрочке цена выше, чем при внесении всей суммы сразу.

А вот насколько цена будет выше, зависит в первую очередь от суммы первоначального взноса и от срока предоставляемой рассрочки».

Читать еще —>  Удостоверение Выехавшей Добровольно Из Зоны Чернобыля

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

• Расположение. Можно сделать существенную наценку в том случае, если жилище находится на первом этаже дома на «красной линии». Впоследствии эту квартиру могут выкупить под коммерческую недвижимость, а там цены совсем другие. В других случаях квартиры на верхнем и нижнем этаже ценятся не так сильно.

  Оптимальное расположение – 3-5 этаж в многоэтажке.

• Наличие или отсутствие лифта. Для кого-то подъемник – достоинство, а кто-то считает, что платить деньги за квадратные метры лифта – лишняя роскошь.

  Однако если квартира высоко, отсутствие лифта – серьезная проблема при переезде, после рождения ребенка или если в семье имеется инвалид.

• Наличие балкона или лоджии. Это не только «лишние» квадратные метры, не учитываемые при уплате налогов и квартплате, но и удобство.

  Летом можно организовать кабинет на свежем воздухе, если лоджия достаточно велика. А зимой на балконе традиционно хранится всё ненужное, что жалко выбросить. И, конечно, это идеальное место для велосипедов, скейтов и прочего спортинвентаря.

• Наличие кладовки или закутка, который можно переделать под кладовку.

  Для рачительных хозяев наличие склада для варений, солений, зимней одежды, обуви и прочего – отличный вариант.

• Просторный санузел. После хрущевских небольших ванн и туалетов от санузлов хочется функциональности. Идеально, если в ванной есть возможность установки стиральной машинки, душевой кабинки или даже джакузи.

  Лучше, если туалет и ванная комната будут отделены перегородкой. Наличие теплых полов – еще один повод повысить стоимость квартиры в целом.

• Наличие ремонта. Понятно, что на квартиру с современным евроремонтом, утепленными полами и подвесными потолками стоит делать большую наценку.

  Обычно она эквивалента стоимости ремонтных работ, но можно взять и чуть повыше. За хороший ремонт покупатели с радостью доплатят.

• Наличие шкафов-купе. Естественно, при переезде шкаф-купе никуда не девается, а покупатели получают удобную альтернативу обычным шкафам.
• Наличие встроенной кухни.

  Как правило, она довольно функциональна, плюс ее наличие автоматически делают квартиру пригодной к проживанию с первого дня. Как говорится, любая квартира начинается с кухни.

Читать еще —>  Как продать свою долю в квартире и кому

Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно стоимость профессиональной оценки

• Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи.

  То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.

• Затратный – подходит для вновь построенных домов.

  Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Что влияет на стоимость квартиры

Современные технологии допускают оформления верхних этажей эксклюзивным панорамным остеклением и применения иных оригинальных дизайнерских замыслов, что способствует существенному подорожанию. Так же верхний этаж обеспечен преимуществом варьирования стенами несущих конструкций, на которые уже не опирается здание, что допускает практически неограниченное расширение площадей.

Отделка от застройщика: без экстрима, качество выше, вариантов больше

Помимо гарантии на работы есть еще и обязательства производителя. Например, на встроенные кухни в корпусе 3 в LIFE-Митинская ECOPARK застройщик дает гарантию на 2 года, а производящая кухни компания «Мария» предоставляет дополнительные 8 лет на гарантийное обслуживание, говорит Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер».

Почему цены на квартиры в новостройках могут отличаться

На формирование стоимости недвижимости также влияет этаж, на котором расположен объект. Чем выше этаж – тем дороже цена. Всё это объясняется просто: чем выше этаж, тем эффектней вид из окна квартиры – больше простора и воздуха.

В некоторых случаях именно шикарный вид становится причиной высокой цены на квартиру. И даже несмотря на то, что первые и последние этажи в последнее время отдаются застройщиками под различные коммерческие объекты, тенденции «выше – значит, дороже» — сохраняются.

Соответственно, стоимость квартиры на первых этажах может быть ниже. Зачастую застройщики делают небольшие скидки на такие квартиры.

Что такое базовая цена квартиры Ссылка на основную публикацию

📹 Видео

Стоит ли покупать КВАРТИРУ в 2024? Когда ДЕШЕВЛЕ купить картиру?Скачать

КРАХ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. КВАРТИРУ ВЫ СЕБЕ НЕ КУПИТЕ. ЗАДРАЛИ ЦЕНЫ И СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ УЖАСАЮЩИЕ!Скачать

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?Скачать

ИПОТЕКА: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотекиСкачать

Вы опоздали! Продать квартиру не удастся. Михаил Делягин и рынок недвижимости 2024. Льготная ипотекаСкачать

Квартиры в Москве. Обзор реальных вариантов. Торгуемся в прямом эфире!Скачать

Что будет с ценами на квартиры в России 2024 после выборов? Не бери ипотеку!Скачать

Оценка квартиры для ипотекиСкачать

Стоимость черновой сантехники в квартире! Минимум расходов при качественных работах.Скачать

Оценка квартиры перед покупкой в ипотекуСкачать

Как будет выглядеть эконом ремонт квартиры в 2023 году. Стоимость эконом ремонта в новостройке.Скачать

Реальные цены на квартиры в Краснодаре 2023 | Сколько стоит самая дешёвая студия?Скачать

Оцени свою квартиру сам! Как оценить квартиру? От чего зависит стоимость квартиры 2024Скачать

Пожалуйста, НЕ ПОКУПАЙТЕ квартиру в 2023 году! И вот почему...Скачать