Как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки

В частности, приводятся следующие выводы:

определение жилого дома блокированной застройки, закрепленное в Градостроительном кодексе РФ, не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе РФ (в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок»);

каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования;

при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 октября 2011 г. N ОГ-Д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу определения статуса жилого дома блокированной застройки и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных приказом Росстата от 11.08.

2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг» жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление N 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

https://www.youtube.com/watch?v=TjDH_qTSxYg

Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков.

Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета лицо вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.

2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

Кроме того, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.

Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 октября 2011 г. N ОГ-Д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки»

Текст письма официально опубликован не был

Обзор документа

По мнению Минэкономразвития России, собственник жилого помещения, которое является одновременно и домом блокированной застройки, может поставить его на учет в БТИ в качестве жилого дома блокированной застройки.

Это обосновано тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко.

Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» не предусмотрены назначение здания «двухквартирный дом», «дом блокированной застройки» и назначение помещения «блок»

Сообщается, в частности, что для того, чтобы «разделить в натуре» многоквартирный дом на блоки жилого дома блокированной застройки, необходимо осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание с наименованием «жилой дом блокированной застройки».

В случаях, когда здание — многоквартирный дом — изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, по мнению ведомства, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании технического плана здания, подготовленного на основании:

разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации) в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК (по общему правилу);

Видео:Выпуск #4. Как разделить дом на два хозяина. Блокированная застройка. Бюро Кадастровых ИнженеровСкачать

Блокированная жилая застройка — что это такое?

Архитектура Европы представлена разнообразными домами, коттеджами, таунхаусами. В России они встречаются не так часто, в основном, в новых жилых комплексах.

Перед тем, как купить дом блокированной застройки, необходимо знать особенности конструкции объекта, его роль в правовом поле российского законодательства, отличия от многоквартирного жилого дома, нюансы проведения капремонта и другие тонкости.

Как раз об этом и пойдет речь в нашей статье.

Описание дома

Блокированная жилая застройка: что это такое, как выглядит, каковы особенности ее конструкции? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса РФ есть четкое определение этого понятия.

Чтобы иметь статус блокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:

• высота — не более 3-х этажей;
• подведение инженерных коммуникаций к каждому жилому блоку отдельно;
• строение включает в себя несколько частей — от 2 до 10;
• части дома объединены одной стеной, не имеют между собой прохода;
• нет помещений общего пользования;
• у каждого жилого помещения есть отдельный выход на общую территорию.

Разновидности домов блокированной застройки

Виды объектов с обособленной конструкцией различаются формой возведения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяются следующие виды домов блокированной застройки:

1. Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
2. Таунхаус — блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
3. Квадрохаус — жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 отдельных входа и гаражный отсек на 4 семьи. Хотя помещения имеет общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Бывает и третий этаж: обычно это террасы или комнаты для досуга.
4. Лэйнхаус — дома блокированной застройки с увеличенной придомовой зоной, на которой размещается гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама застройка образует целый комплекс. Исторически лэйнхаусы появились во Франции.
5. Британхаус — это жилье премиум-класса в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве применяются экологически безопасные стройматериалы.
6. Виолетта — элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.

Нормативная база

Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.

https://www.youtube.com/watch?v=1-dfN2M9wDE

Понятие определению дано в ЖК РФ. В Градостроительном кодексе обозначены основные архитектурные характеристики и строительные особенности.

Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:

1. Приказом № 223 Министерства строительства и Законом № 161 — в этих актах определен порядок выделения участков под совмещенные объекты, регламентируется порядок получения квартир в них.
2. Письмом Министерства развития экономики РФ — обозначены условия по размещению постройки на земельном участке.
3. Постановлением правительства № 220 2015 года и статьей Земельного кодекса РФ — описывается порядок приобретения квартир в домах блокированной застройки на первичном рынке, оформление участка под данный тип застройки.

Особенности юридического статуса

С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.

Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).

В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.

Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.

Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.

Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.

Признание дома объектом блокированной застройки

Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.

В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.

Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.

Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2021 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:

• внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
• есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.

Дом может быть признан блокированным, если количество этажей в нем не превышает 3, а одна секция предназначена для проживания одной семьи и не имеет общих для здания элементов (кухни, санузла, лестничной площадки, коридора).

Процедура признания объекта домом блокированной застройки проводится в БТИ, судебной инстанции или в органе местного самоуправления. При положительном решении его номер вносится в кадастровый реестр.

Как получить разрешение на строительство блокированного дома

Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.

Алгоритм действий для получения разрешения на строительство совмещенного объекта включает следующую последовательность действий:

1. Необходимо провести кадастровые работы и составить межевой план на объединенный земельный участок. Кадастровый инженер сам направит документы в Палату.
2. Для оформления документации на участок необходимо подготовить пакет документов, в который входят:
   • градостроительный план с отражением порядка эксплуатации на каждом из участков;
   • разрешение на возведение блочной конструкции.
3. Первоначально земля условно разделяется по участкам для каждого дома, составляется план межевания. Объект ставится на кадастровый учет, а собственники блоков получают право владеть одной из секций.
4. Соответствующими органами выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
5. Каждый блок и каждый земельный участок ставятся на кадастровый учет. Владелец объекта недвижимости может получить официальные сведения, подав запрос в ЕГРН.

Перевод МКД в дом блокированной застройки

Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2021 г.

https://www.youtube.com/watch?v=t0Go3TQKrtI

Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.

Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.

В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.

Управление домом блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости происходит по различным программам, которые утверждены на местном или государственном уровнях.

Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.

В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.

В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.

Дома блокированных застроек не имеют в своих составах квартир, поэтому не относятся к категории МКД. Действия программ капитального ремонта на недвижимость блокированной постройки не распространяются.

Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.

При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.

Особенности управления домом блокированной застройки

Для упорядочения условий предоставления коммунальных услуг или организации схемы благоустройства общей придомовой территории владельцы блоков вправе подписать соглашение и выбрать обслуживающую организацию.

Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.

Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.

Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.

Отличие блокированного дома от многоквартирного

Разница между блокированной застройкой и многоквартирным домом обозначена в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (здесь обозначены признаки блокированной постройки) и в пункте 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (содержатся признаки МКД).

Многоквартирным домом является здание с минимальным количеством двух квартир, имеющим самостоятельный выход на участок, прямой доступ в помещение коллективного пользования — лестничный пролет, коридор.

В блокированной недвижимости тоже есть выход на общую территорию, но в самом доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования.

В МКД могут быть более 3-х этажей, лифт, мусоропровод, коммуникационные шахты, чердак, подвал, вспомогательные помещения, чего не бывает в блокированных домах.

https://www.youtube.com/watch?v=2OaCGHnbiFU

Земля и имущество МКД является коллективной собственностью. Каждая семья обладает долей, которая соответствует части площади относительно метража квартиры ко всему зданию. Собственник блокированного дома может иметь автономный участок и полностью оформить его в собственность.

Заключение

В этой статье приведены основные определения того, что такое блокированный жилой дом. Его конструкция высокоэкономичная и эффективная. В жилом блоке предусмотрены все удобства, при этом существенно сокращены затраты на возведение внешних стен.

Плотность застроек позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем отдельно стоящие дома и квартиры. Дома блокированной застройки идеально подходят ценителям современного комфорта городской жизни.

Видео:Как перевести дом в дом блокированной застройки?Скачать

Дома блокированной застройки — что это, статус, признание, разрешение

Жилой дом блокированной застройки является относительно новым объектом строительства и представляет собой совокупность отдельных единиц — самостоятельных жилых блоков. Правовой статус такого сооружения характеризуется как наличием отдельного права собственности на составные единицы объекта, так и общими правилами пользования его имущества и придомовой территории.

Определение дома блокированной застройки регламентировано ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Дом блокированной застройки это единая совокупность жилых блоков, характеризующаяся следующими обязательными признаками:

• этажность дома не должна превышать трех этажей;
• общее количество блоков не может быть более 10 единиц;
• каждый блок предназначен для заселения одной семьи;
• блоки соединены общими стенами без проемов и проходов;
• у каждого блока имеется самостоятельный выход на участок общего пользования.

По большинству основных параметров дома блокированной застройки напоминают многоквартирные дома, однако, имеют существенно отличие — у них отсутствует имущество общего пользования. Данное различие является главной проблемой, которая определяет правовой статус дома блокированной застройки.

Какие законы РФ регулируют права?

Определение условий получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и использования его для заселения граждан регламентируются следующими нормативными актами:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ;
• Федеральный закон № 161-ФЗ;
• Земельный кодекс РФ;
• подзаконные акты профильных министерств и ведомств, в части выделения участков земли под жилой дом блокированной застройки.

Большинство нормативных актов при регулировании правоотношений в сфере строительства таких объектов направлены на определение условий предоставления участков земли и регистрации прав собственников на долю в объекте.

В части признания дома домом блокированной застройки, по настоящее время, существуют правовые пробелы, которые возможно определить только с использованием судебной практики высших судов.

Правовой статус дома блокированной застройки

На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.

Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.

Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.

https://www.youtube.com/watch?v=Bs_2NJEVL1A

Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.

Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.

Признание дома домом блокированной застройки

Исходя из характеристик, официальное признание таких объектов домами блокированной застройки поможет собственникам блоков (квартир) оформить права на землю под домом и на прилегающей территории.

В отношении вновь возводимых сооружений такая проблема не возникает, так как подобный тип строений находит отражение в разрешительной проектной документации.

При выделении земли под застройку предусматривается, что владельцы каждого блока будут иметь возможность оформить право собственности на точно указанные участки. Для объектов, построенных в период существования СССР, или до принятия Градостроительного кодекса РФ, такая проблема заключалась именно в порядке признания двухквартирных домов домами блокированной застройки.

Чтобы узаконить права владельцев квартир и юридически признать дом блокированной застройки, судебная практика использовала различные способы разграничения их с многоквартирными домами.

Именно путем анализа судебной практики был определен эффективный метод разграничения двух однородных понятий домов.

Отдельная секция дома блокированной застройки:

• не имеет единых внутридомовых систем предоставления коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электроснабжение и т. д.);
• имеет общего оборудования за пределами жилого блока, необходимого для обслуживания двух независимых секций.

Таким образом, если объект является отдельно стоящим домом с количеством этажей не более трех, а каждая секция предназначена для размещения только одной семьи и не содержит элементов общедомового имущества, он признается домом блокированной застройки и рассматривается как самостоятельное строение с присвоением ему уникального идентификационного номера.

Разрешение на строительство

Блокированная застройка должна осуществляться на едином цельном участке земли, поэтому разрешительная документация на строительство должна выдаваться с учетом этого обстоятельства. Если несколькими владельцами участков принимается решение о возведении такого объекта. перед получением разрешения они должны объединить свои участки в единый целый.

Такое объединение происходит в результате выполнения земельно-кадастровых работ и находит отражение в виде межевого плана. Данный документ имеет право оформлять кадастровый инженер, который самостоятельно направляет его в кадастровую палату Росреестра.

После возведения дома и завершения работ полученное ранее разрешение на строительство дома блокированной застройки будет являться основанием для составления акта ввода в эксплуатацию.

После оформления документов на ввод дома, единый земельный участок подлежит разделу между отдельными собственниками блоков путем подготовки обособленных межевых планов.

При этом блокированный дом будет поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а владельцы блоков получат права только на свою секцию.

В кадастровых сведениях каждая секция такого объекта будет указана вместе с частью единого участка земли, пропорционально площади занимаемого блока. Аналогичные данные будут содержаться в данных ЕГРН, выписку из которой сможет получить владелец каждой квартиры такого дома.

Управление домами блокированной застройки

Управление домом блокированного типа кардинальным образом отличается от аналогичного механизма управления многоквартирным домом. Отсутствие общего имущества у домов блокированной застройки устраняет требование о содержании единого объекта путем выбора одной из форм его управления.

https://www.youtube.com/watch?v=YhyVdicXVGU

Тем не менее, для упорядочения условий предоставления ряда коммунальных услуг или благоустройства единой придомовой территории, владельцы блоков имеют право заключить единый договор с обслуживающей компанией по правилам, схожим с выбором управляющих компаний.

Так как такое сооружение состоит из обособленных единиц, обслуживание дома может осуществляться по правилам эксплуатации частных жилых домов, когда каждый владелец принимает решение о необходимости ремонта своего блока.

Если требуется провести ремонт или реконструкцию общих строительных конструкций, будет необходимо получения согласия остальных владельцев смежных участков.

Управление общим земельным участком, если права на него не разграничены между жильцами секций, будет осуществляться по правилам общей совместной собственности. Наличие разграниченных прав также не исключает необходимость учитывать интересы соседей (например, при официальном оформлении различных обременений и сервитутов). Получите бесплатную юридическую консультацию

Видео:Дома блокированной застройки: преимущества и недостатки. Тел.: +7-916-134-3630.Скачать

Изменить статус дома на жилой дом блокированной застройки

Основные термины: Долевая собственность-это

Часть дома-это

Дом блокированной застройки определение — это

Как оформить жилой дом блокированной жилой застройки?

Пример № 1

В Раменском районе посёлок Удельная есть дом, который принадлежит на праве долевой собственности 5 собственникам.

У каждого все коммуникации свои и отдельный выход на свой земельный участок. Дом одноэтажный и над жилыми помещениями на первом этаже нет соседних помещений.

Собственники указанного дома могут признать свой дом домом блокированной жилой застройки и разделить его на автономные жилые блоки.

Чтобы изменить статус доли жилого дома или части жилого дома на индивидуальный жилой блок необходимо, чтобы часть жилого дома (жилой блок) соответствовал всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством, а именно установленными строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001:

1. не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
2. не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
3. имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

1. Заказать технический паспорт в БТИ либо техническое описание у кадастрового инженера

Самый лучший вариант это техническое описание у кадастрового инженера он представляет собой такой же технический паспорт с поэтажными планами дома, расчитанными общей площадью и площадью застройки и т.д. В общем ни чем не отличается, по стоимости более выгоден, в разы дешевле у кадастровых инженеров.

После того как на руках есть техническое описание

2. Заказать техническое заключение у эксперта

(это досудебная экспертиза представляет собой заключение в котором будет поставлен вопрос о том является ли дом домом блокированной жилой застройки либо если идет речь о части жилого дома у которого необходимо изменить статус является ли часть жилого дома автономным жилым блоком на этот вопрос эксперт развёрнуто отвечает в своём заключении в  итоги мы имеем мотивированное заключение которое будет является  основным элементом  доказательственной базы в суде основным доказательством того что нам нужно изменить статус объекта с одного на другой.)

После того как на руках есть техническое заключение эксперта

3. Составляется исковое заявление которое полностью бьётся с заключением эксперта

В котором будет поставлен вопрос: признать индивидуальный жилой дом домом блокированной жилой застройки если речь в иске идет о признании части жилого дома автономным жилым блоком, ну и соответственно тот объект который ранее существовал имел свой кадастровый номер и право было зарегистрирован в Росреестре, так же в иске мы ставим вопрос о внесении изменений в Росреестр в части исключения записи об объекте недвижимости с таким-то кадастровым номером находящегося по такому-то адресу, то есть это одно из исковых требований обязательно.)

Далее суд.

https://www.youtube.com/watch?v=xO498Xk17Ew

После получение решения суда в котором исковые требования будут удовлетворены. Решение вступает в силу через месяц после вынесения.

4. На основании этого решения суда

Делаем у кадастрового инженера технический план на вновь возникший объект права получаем технический план и с этим техническим планом( на диске, созданный объект: автономный жилой блок)-

Технический план записывается на диск кадастровым инженером

5. С этим диском идем в МФЦ

И подаём заявление о постановке вновь возникшего объекта на кадастровый учет и исключение сведений по предыдущему объекту который утратил свою силу и который нужно исключить из кадастра, Росреестра, и регистрации права на автономный жилой блок.

После того как это сделано в случае необходимости (такая необходимость возникает если нужно прописаться, зарегистрироваться по месту жительства) присваиваем почтовый адрес этому блоку либо дому блокированной застройки.

После того как будет присвоен адрес вновь вносим изменения в Росреестр, кадастр в части указания нового адреса.

6. Вопрос закрыт.

Теперь можно вступать или передать в наследство

Подробнее по телефону 

Консультация бесплатно

Если дом уже построен но не оформлен и возникла необходимость разделить то сначала нужно оформить дом

Видео:Как снести часть дома законным путём?Скачать

Дом блокированной застройки в 2021 году — что это такое, жилой, определение, Градостроительный комплекс

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

Что в 2021 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2021 году подразумевается под домом блокированной застройки?

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

• придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
• отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
• общий вход к отдельным блокам отсутствует;
• отсутствуют помещения совместного пользования;
• в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
• имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=0KP0YoY0W6s

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

https://www.youtube.com/watch?v=z6dYDXLTk3o

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

• БТИ;
• органы местного самоуправления;
• судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

🔍 Видео

Регистрация земель для блокированной застройкиСкачать

Блокированная застройка. Особенности нового статуса домовСкачать

КАК РАЗДЕЛИТЬ СОВМЕСТНЫЙ ДОМ? РАЗДЕЛ ДОМОВЛАДЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ!Скачать

Как выделить в натуре долю жилого дома, находящегося в общей долевой собственностиСкачать

Можно ли построить дом на две квартиры с отдельными входами на участке ИЖССкачать

Раздел земельного участка и дома, расположенного на этом участкеСкачать

Оформление ЖИЛОГО дома в собственность в 2022 году. Порядок регистрации.Скачать

ДВА ДОМА НА ОДНОМ УЧАСТКЕ / как оформить 2 дома на участке ?Скачать

С чего начинается блокированное строительство? | Как грамотно построить блокированный домСкачать

Новый закон! Как быстро изменить вид разрешенного использования земельного участкаСкачать

Раздел общей долевой собственности между совладельцами. Выдел долиСкачать

Наглядный пример того, как правильно зарегистрировать жилой дом в собственностьСкачать

Как узаконить реконструкцию индивидуального жилого дома?Скачать

НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ДОЛЕЙ КВАРТИРЫ: 2023 #приоритетыСкачать

Как оформить снос жилого дома на участке в 2023 году. Инструкция.Скачать

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?Скачать