Ответственность риэлтора за чистоту сделки

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

https://www.youtube.com/watch?v=E-G-gtuOP4M

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.

Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=aFUmvylTabU

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=K-OIunElMI4

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Видео:Ответственность риэлтораСкачать

Ответственность риэлтора за чистоту сделки при покупке, продаже квартиры

Ответственность риэлтора за сделку, несет ли юридическую или моральную ответственность перед заказчиком при продаже и покупке квартиры, ответим на вопрос в статье.

Обязанность качественно предоставить услугу должна лежать не только на риэлторе, но и агентстве недвижимости, которое за него несет ответственность, как за сотрудника. Выясним, до каких пределов простирается риэлторская ответственность на вторичном рынке, потому что он наиболее опасен для покупателя и иногда для продавца.

Ответственность риэлтора за сделку

Какую юридическую ответственность несут риэлторы и риэлторские фирмы перед заказчиком:

• уголовная;
• административная;
• имущественная (гражданская).

Условия привлечения к ответственности посредника:

• наличие доказательств, что совершенные им действия имели последствия, которые причинили ущерб заказчику (покупателю или продавцу);
• действия маклера должны идти вразрез практике, которая существует на рынке недвижимости, чтоб явно свидетельствовать об ошибке.

Основания для привлечения:

• подписанный обеими сторонами договор на оказание услуг по продаже квартиры или ее приобретении (ч 1 ст. 15 ГК РФ).

Ответственность риэлтора за чистоту сделки

Нередко возникают ситуации халатного отношения посредника к проверке документов при покупке квартиры и, как следствие, обещанная «чистота» сделки не соблюдается. В этом случае есть возможность привлечь риэлтора к ответственности двумя способами:

1. Закон о защите прав потребителей;
2. ГК РФ, взыскав понесенный ущерб (убытки).

Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры по закону о защите прав потребителей:
размер комиссионного вознаграждения;

• 50% от стоимости квартиры, которую должен был приобрести покупатель;
• % за просрочку возврата комиссионного вознаграждения.

Как это делается: только через суд, однако судья будет на стороне покупателя, а вот маклеру придется доказывать свою невиновность.

После того, как вы заключили договор с посредником, необходимо все остальные переговоры фиксировать посредством переписки в E-mail или WhatsApp.

Многие посредники высказывают мнение, что риэлтор не может отвечать за «чистоту» сделки, т.к. не имеет доступ ко всей информации об объекте и прав на него и это отчасти верно.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры

В случае, если на судебном заседании выяснится, что риэлтор действовал недобросовестно (некомпетентно и неправомерно), что послужило причиной лишения прав покупателя на приобретаемую собственность (она была отнята по решению суда), то маклер обязан возместить полный размер суммы, уплаченной за жилье.

Чтобы довести дело до описанного результата, необходимо собрать доказательную базу, которая подтвердит что:

• риэлтор действовал вопреки закона, например, закона о Защите прав потребителей или ГК РФ;покупатель понес убыток (документы, подтверждающие это, например, решение суда об отчуждении приобретенной собственности);
• вину риэлтора;
• наличие причинно-следственной связи между поступками посредника и убытком покупателя.

Если вы не потрудитесь найти все из перечисленных выше обстоятельств, суд наверняка признает ваш иск неудовлетворенным и риэлтор избежит какой-либо ответственности.

https://www.youtube.com/watch?v=JQ9WNNpK7rs

Перед тем, как обращаться в суд по гражданскому иску, можно попробовать получить постановление о привлечении риэлтора к административной ответственности и использовать его в качестве доказательства вины (см. пункты выше).

Как это сделать:

• если маклер злоупотребил вашим доверием или обманул вас и вы имеете неопровержимые доказательства этого (электронную переписку, договор и т.д.), то можете привлечь его к административной ответственности по с. 27.1 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 5 тыс. до 5-тикратного размера от суммы причиненного покупателю жилья ущерба.

Будьте готовы, что вам предстоит добиваться реагирования инстанций на ваше заявление, например, обратиться в прокуратуру, если ваше заявление не пример представитель полиции.

В практике так же используется возможность привлечь к ответственности риэлтора за чистоту сделки при покупке квартиры, путем возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ. Вам, как пострадавшему материально это никак не поможет, однако окажет стимулирующее действие на посредника, чтобы он вернул вам понесенные убытки.

Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, вы в любой момент можете обратиться в прокуратуру, срок обжалования отказа в возбуждении дела не обозначен.

Есть вариант у покупателя застраховаться от описанных рисков и бегов по судам, например оформив страхование титула. Но вы взрослые и опытные люди и понимаете, что страховые компании созданы для извлечения прибыли.

Читайте статью, где рассказывается, почему страхование титула не работает

Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е. вы можете привлечь риэлтора по перечисленным выше основаниям.

Как еще можно перестраховаться, если вы боитесь, что риэлтор не понесет ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке? Один из вариантов, провести сделку через нотариуса. Да, вы заплатите довольно большую сумму за оформление, но нотариусы отвечают за свои ошибки своим имуществом или страховым фондом нотариусов, поэтому с них проще истребовать понесенные убытки.

В последнее время говорят об ответственности регистраторов (сотрудников Росреестра), которые регистрируют переход права, но сначала надо доказать, что сотрудник знал о риске (ошибке) и допустил регистрацию. Второе, по закону, возмещение убытков возможно до суммы 10 млн. рублей.

Видео:В чем заключается ответственность риэлтора?Скачать

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг

Как привлечь риелтора к ответственности

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости 

Гражданское законодательство не дает определения термина «чистота сделки». Возможным аналогом станет применение норм ст. 460 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Также термин можно расшифровать как невозможность в дальнейшем в судебном порядке признать сделку недействительной, расторгнуть ее.

При приобретении недвижимого имущества физическим или юридическим лицом чаще всего встречаются такие основания для оспаривания или расторжения сделки, как:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

• порок воли продавца, его недееспособность, совершение сделки под давлением и в других случаях, предусмотренных ст. 171–179 ГК РФ;
• наличие притязаний на объект третьих лиц, предыдущих владельцев, из чьей собственности он выбыл неправомерно, нарушения в процессе приватизации объекта;
• нарушение прав лиц, имеющих право на данное имущество по нормам жилищного законодательства, или несовершеннолетних.

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки? Не во всех случаях. Деятельность риэлторов не лицензируется с 2002 года, закон не возлагает на них никакой ответственности за недобросовестное выполнение обязанностей и вовлечение клиента в совершение сделки с сомнительной правовой чистотой, кроме общей гражданско-правовой. 

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора 

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем, и за все проблемные моменты и пороки права собственности несет ответственность продавец. С риелтором или риелторским агентством обычно заключается договор на оказание услуг. Иногда агентство может предложить подписать договор комиссии.

Документы, связанные с заключением сделок и их чистотой, проверяются специалистами в рамках именно этого договора, если в нем прямо прописано условие о проведении риелтором юридической экспертизы.

https://www.youtube.com/watch?v=44NUpSvpdCQ

Когда такое условие было согласовано, наличие проблемы с объектом будет свидетельствовать о ненадлежащем качестве оказанной услуги и приведет к ответственности риелтора.

Если покупателем выступает физическое лицо, можно рассмотреть вариант с применением нормы закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — закон № 2300-I). Ответственность риелтора при покупке квартиры тогда выразится в нормах п. 3 ст. 14 закона № 2300-I о возмещении имущественного вреда, причиненного недостатком услуги.

Не исключены для частичной компенсации ущерба и варианты использования возможности страхования:

• добровольное страхование гражданской ответственности риелтора;
• страхование титула собственности на приобретаемый объект. 

Эти виды защиты своих прав в случае расторжения сделки компенсируют все или часть потерь нового собственника, но не следует забывать, что при страховании гражданской ответственности риелтора сумма возмещения обычно не превышает размер его вознаграждения. 

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг 

В договор на оказание услуг необходимо внести пункт о том, что в обязанности риелтора входит проведение юридической экспертизы документов, связанных со сделкой. Формулировка может выглядеть следующим образом:

«Риелтор обязан провести:

• юридическую оценку сделки и выявить все препятствия для ее совершения, в том числе пороки воли продавца;
• юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверить их на достоверность, действительность, подлинность и соответствие требованиям законодательства и органа госрегистрации;
• проверку объекта недвижимости на отсутствие обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц». 

Условие должно конкретизировать качество услуги. Например, о качестве правовой экспертизы скажет то, что:

• право собственности будет зарегистрировано;
• в течение срока давности о применении последствий недействительности сделки (3 года) она не будет оспорена. 

При возникновении одного из этих видов последствий в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде штрафа или неустойки.

Но не исключено, что, так как риелтор или агентство получили только плату за оказание услуг, суд сочтет большой размер неустойки несоразмерным.

Для дополнительной гарантии прав можно предусмотреть в договоре обязанность риелтора в случае возникновения судебного иска представлять интересы клиента в суде, защищая чистоту проведенной им экспертизы. 

Способы защиты прав клиента риелтора 

Если договором была предусмотрена обязанность риэлтора проверить чистоту сделки, нарушение указанного требования дает возможность использовать как законные, так и договорные способы защиты, а именно взыскание с риелтора:

В состав убытков могут войти:

• расходы клиента на оплату жилья с момента предполагавшейся его передачи;
• гонорар другой риелторской фирме, договор с которой был заключен в связи с невозможностью приобрести недвижимость во исполнение договора с недобросовестным риелтором;
• моральный вред. 

О случаях изъятия квартиры в результате удовлетворения требований собственника, права которого были нарушены, можно подробнее прочитать в статье «Пример виндикационного иска в гражданском праве». 

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика 

К искам о взыскании убытков, причиненных действиями риелтора, крайне трудно собирать доказательственную базу. Столь же сложно воспользоваться нормами законодательства о правах потребителя. Обычно суды считают виновным в нарушении требования о чистоте сделки продавца недвижимости.

Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.

2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст.

 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.

Видео:На что обращать внимание при покупке квартиры? Как проверить юридическую чистоту сделки?Скачать

Ответственность риэлтора

Обращаясь к риэлтору, клиент полагает, специалист несёт ответственность за соблюдение договора и последствия проведённой сделки. Так ли это, какую ответственность несёт риэлтор при возможных негативных результатах? Мы провели небольшой опрос на эту тему среди экспертов рынка.

Риэлтор заинтересован в «чистоте» сделки

Дамир Хакимов, юрист международной сети агентств недвижимости «CENTURY 21 Россия»:

– Агентство недвижимости отвечает за подбор подходящего варианта сделки с недвижимостью для своего клиента, будь то продавец или покупатель.

При этом агентство руководствуется не только пожеланиями клиента, которые обычно фиксируются в документах (цена, технические параметры объекта и т. п.), но и его подразумеваемыми интересами.

Например, очевидно, что клиент заинтересован в том, чтобы сделка была исполнена, не была оспорена (признана недействительной), чтобы объект недвижимости не оказался некачественным (обременённым).

В классическом виде агентство недвижимости не оказывает услуг правового характера, поэтому не отвечает за проверку юридической чистоты. Однако на практике большинство агентств включают такой сервис в свой договор. Таким образом, теоретически при обнаружении проблем с приобретённой недвижимостью клиент вправе предъявлять претензии к своему агенту.

https://www.youtube.com/watch?v=hr_EGps4cII

В большинстве случаев ответственность агентства недвижимости ограничена размером вознаграждения, но есть случаи, когда суд обязывал агента компенсировать убытки клиента, связанные с утратой (неполучением) собственности, в полном объёме.

Для этого клиент должен доказать, что его убытки явились следствием явного непрофессионализма агента.

То есть агент отвечает тогда, когда он имел возможность предупредить ущерб, но по своей халатности не сделал этого, например, не запросил информацию из доступных источников, либо намеренно скрыл имеющуюся у него информацию, которая могла бы повлиять на намерения клиента.

Часть вторичной недвижимости имеет в своей истории «тёмные пятна», которые сложно или невозможно прояснить доступными агенту средствами. Поэтому добросовестному агенту следует доводить до клиента информацию о возможных негативных последствиях приобретения конкретного объекта. От рисков, связанных с ненадлежащим выполнением услуг, агентство недвижимости может защитить страхование.

Ответственность есть, но не надо преувеличивать

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:

– Как правило, юридическая проверка не входит в стандартный список услуг на вторичном рынке.

Поэтому, если вдруг через полгода после совершения сделки к вам придут наследники бывшего владельца квартиры и им удастся отсудить у вас приобретённое жилье, то потребовать компенсацию за некачественно выполненную юридическую проверку не удастся, поскольку, согласно договору, это не входило в список обязанностей брокера.

Поэтому, помимо соглашения на оказание услуг, стоит заключить с риэлтором договор на юридическое сопровождение сделки. Несмотря на то, что риэлторская деятельность не лицензируется и на законодательном уровне деятельность не регулируется, по факту агент по продаже недвижимости проводит множество проверок.

Считаю также, что риск нарваться на мошенника или специалиста, который фактически снимает с себя всю ответственность – на вторичном рынке выше, в сегменте новостроек – ниже, так как в этом случае сделка проходит несколько стадий контроля, в том числе и риэлторами.

Здесь оценивается наличие всей разрешительной документации на строительство объекта, делается проверка по линии службы безопасности для того, чтобы проанализировать потенциальные риски конкретного застройщика.

Регистрационная палата также проводит проверку документов от застройщика, прежде чем зарегистрировать договор долевого участия в строительстве.

Клиенты агентств имеют гарантии возмещения убытков

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

– Взаимоотношения агентства недвижимости (риэлтора) и клиента, заключившего с ним договор на оказание риэлторских услуг, регулируются законом о защите прав потребителей. Законом предусмотрено, что исполнитель обязан возместить в полном объёме убыток, причинённый заказчику, потребителю.

Дополнительно федеральным законом предусмотрено, что риэлтор, не исполнивший в добровольном порядке обязанность возместить убыток, должен возместить ещё 50 процентов от суммы убытка, присуждённой по иску клиента.

Итого, при отказе возмещать сумму убытка в размере 5 млн рублей агентство по решению суда вернёт уже 7,5 млн рублей.

В большинстве случаев профессиональная деятельность агентств недвижимости застрахована (в Екатеринбурге в основном агентства застрахованы на 5 млн рублей), что даёт дополнительные гарантии. Это могут быть как члены Уральской палаты недвижимости, так и не входящие в ассоциацию агентства. В обязательном порядке застрахованы риэлторские компании, прошедшие процедуру добровольной сертификации.

Резюмируя, можно сказать, что подводные камни существуют и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости – никто не может быть полностью защищён от банкротства застройщика и от криминала на «вторичке», но и гарантии по возмещению убытков агентством недвижимости тоже есть!

Видео:Обязанности риэлтора по недвижимости при продажеСкачать

Это нужно знать об ответственности риэлтора при заключении сделки

Одно из главных условий успешного заключения сделки с недвижимостью – это ответственность риэлтора. Не нужно думать, что простого обращения в риэлторское агентство достаточно для решения проблемы. Риэлтор является всего лишь посредником, а значит, при заключении сделки нужно проявлять максимальную внимательность, не полагаясь на возможности одного лишь риэлтора.

Стереотипы о рынке недвижимости

Многие СМИ, которые выражают интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки агитации, убеждая население в том, что риэлторское агентство является своеобразным суперменом, решающим любые жилищные проблемы.

Однако реальность несколько суровее красивой картинки, которую рисуют СМИ про ответственность риэлтора и т.д.

Есть множество случаев, когда суд по истечении определенного срока признавал сделку недействительной, тем самым причиняя убытки и истцу, и ответчику, а иногда даже целым группам лиц (покупателей и продавцов).

К тому же возврат денег, а также механизм обратного восстановления собственности – это крайне сложные процедуры, часто приводящие к неудовлетворительным результатам. В итоге пострадавшим приходится искать компромиссы, попутно неся дополнительные затраты.

https://www.youtube.com/watch?v=W2zJ_jdPPp8

Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки.

Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости, организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.

Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам. Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными.

Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. задача любого агентства –
посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов.

Как видно, обман риэлтора – не такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору.

Как защитить свои интересы при работе с риэлтором

Полагаться на риэлтора на все 100% – довольно легкомысленно, поэтому клиенты должны самостоятельно защищать свои инвестиции. В первую очередь это касается покупателей квартир, которые сталкиваются со множеством трудностей. Рассмотрим основные варианты защиты своих интересов:

• страхование профессиональной ответственности риэлтораи титульное страхование – в первом случае потерпевший получит стоимость купленного объекта недвижимости или альтернативную недвижимость (конечно, если суд признает риэлтора виновников события), а во втором случае страховку получит застрахованное лицо, право собственности на приобретенный объект было утеряно по не зависящим от него причинам;
• тщательный анализ договора, причем необходимо обратить внимание на пункт о правах и обязанностях сторон. Необходимо прояснить все непонятные моменты, внеся потом соответствующие поправки в текст договора. Не стоит верить агентам, говорящим о стандартной форме договора, об отсутствии юридической силы у внесенных поправок и т.д., так как каждая сделка с недвижимостью уникальна. Все интересующие моменты должны быть прояснены агентами в письменной форме;
• гарантировать ответственность агентства  недвижимостиможно, если обратиться в солидное агентство, дающее письменные гарантии/обязательства по сделкам. С отменой обязательного лицензирования деятельности риэлторов такие «гарантийные полисы» стали своеобразным признаком надежного риэлторского агентства.
• Однако не нужно забывать, что страхование по гарантийному полису – это платная, иногда довольно дорогая услуга, да и составление различных поправок к договору отнимает немало времени. При этом все эти меры являются добровольными, клиент не обязан пользоваться этими услугами, даже если риэлторы пытаются навязать их. Какой бы вариант договора вы не заключили – с гарантиями и страховками или без них – нужно знать, как контролировать риэлтора .Для этого изучите следующие нюансы:

• комплекс услуг, оказываемых агентством и их стоимость;
• наличие или отсутствие сети филиалов;
• сроки исполнения договорных обязательств;
• обязательства и ответственность риэлтора по  недвижимости в случае невыполнения услуг.

Больше всего проблем и различных подводных камней всплывает в ходе совершения сделок на вторичном рынке жилья. Следовательно, при совершении такой сделки, вам понадобится знать о риэлторах, а именно на что обратить внимание при сделки:

• документы, которые подтверждают право продажи;
• количество сделок, ранее совершенных с этим объектом недвижимости;
• социальный статус продавца дома/квартиры;
• полные ответы на вопрос о собственности и собственниках продаваемого объекта – любые смутные и невнятные ответы риэлторов должны вызвать подозрение;
• утверждения или заверения, не имеющие письменного подтверждения.

Очевидно, что если квартира, которая ранее перепродавалась уже 3-4 раза, продается в очередной раз, причем по доверенности, а продавец является алкоголиком, да еще и риэлтор смотрит на все спустя рукава и не может внятно ответить на вопросы о правоустанавливающих документах – такой вариант не может быть привлекательным. Да и вообще, не стоит работать с таким «осведомленным» агентством, с ответственностью  тут дела обстоят плохо.

Ряд негласных правил, которых нужно  придерживаться при сотрудничестве с агентством

• личное присутствие во время сбора нужных документов – это позволит проконтролировать их подлинность;
• предварительная отработка способа передачи документов или денег через депозитарную ячейку, иначе придется в последний момент бегать в поисках банка;
• составление и подписание предварительного договора после нахождения партнеров. Первичный вариант договора поможет избавиться от множества трудностей на следующих этапах сделки;
• предварительное обсуждение потенциальных проблем при подготовке к сделке и после ее завершения.
• Следование этим правилам позволит избежать нервотрепки и потери времени. Как показывает опыт, внимательность и аккуратность – лучшая гарантия при совершении сделки с недвижимостью. Вся помощь риэлтора,на которую можно рассчитывать – это облегчение процедур при совершении сделки, а также регулярное информирование клиента о происходящих изменениях. Стоимость услуг пока обсуждать не будем – это уже другая история. Полезным будет лишний раз посмотреть на свои проблемы и максимально объективно оценить свои возможности. У клиента в реальности довольно много возможностей, хотя маркетологи и СМИ настойчиво убеждают нас в обратном. Имеющихся возможностей вполне достаточно, чтобы гарантировать себе безопасность и прозрачность сделки с недвижимость

Видео:Риелтор отказывается возвращать деньги за непроверенную сделкуСкачать

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов

Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости.

Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора. Если кто-то со мной не согласен может выразить свои альтернативные мысли в х к данной статье.

Многие юристы настроены против риэлторов, видя в них конкурентов. Но ведь, если задуматься, то ни один юрист, ни один нотариус  не может гарантировать абсолютную 100% чистоту сделки, да еще и взять на себя полную материальную ответственность, так только на словах.

Общей задачей риэлторов и юристов является минимизация степени риска в сделках купли-продажи объектов недвижимости для покупателей  и продавцов.

Для этого существует несколько способов:

1. Проверка и установление фактических и технических характеристик объекта недвижимости (дома, участка, квартиры, комнаты)

В эту процедуру входит посещение объекта недвижимости, проверка совпадения адреса фактического и адреса по документам, люди часто путают номера домов, например, номер дома 19/9- 25 и 19-9-25 – это абсолютно разные дома. В первом случае читаем как угловой дом 19/9 ( по одной улице это дом 19, по другой это дом 9), квартира 25, во втором случае — это дом 19, корп.9, квартира 25. Корпус – это всегда отдельно стоящее здание.

https://www.youtube.com/watch?v=95UtPEnhPcY

В другом случае, в разных старых документах встречались разная нумерация дома и участка, на котором располагается этот дом. В этом случае необходимо привести в соответствие все документы путем обращения в местные архивы, вдруг когда-то было переименование улиц, надо увидеть Постановление Администрации об изменении адреса.

Проверить также необходимо совпадение площадей объектов недвижимости по документам и фактически, это можно увидеть, сравнивая технический паспорт и сам объект недвижимости.

Часто люди и сами не знают, что до них еще были снесены перегородки, совмещены санузлы, сделаны скрытые перепланировки.

В частных домах вообще почти всегда идут несовпадения по подсобным помещениям и хозпостройкам, на чертеже погреб есть, а фактически уже давно снес, это же касается колодцев, старых бань и сараев.

Все эти несовпадения не являются препятствием на проведение сделки купли-продажи в том случае, если покупателя это устраивает, он готов «закрыть глаза» и подписать договор купли-продажи с перечислением несуществующих построек, здесь, самое главное, чтобы в Приложении к нашему договору и в Акте приема передачи объекта недвижимости покупатель  в письменном виде подтвердил свое согласие на покупку  недвижимости в таком виде. Это необходимо на тот случай, если покупатель вдруг начнет процедуру возврата сделки и будет утверждать, что его обманули, не предупредили и скрыли всю правду. К сожалению, такие случаи в практике были у меня и у моих коллег тоже.

[banner_newstopadsense}

Господа, начинающие риэлторы, обратите особое внимание на куплю продажу земельных участков без межевания или с неустановленными границами по факту, в общем, без колышков. Это может в дальнейшем привести к большим неприятностям для будущих владельцев, если они начнут устанавливать забор или строить дом не в своих  границах.

1. Проверка лиц, участников сделки, особое внимание:

• Несовершеннолетним
• Людям пенсионного возраста
• Инвалидам ( нельзя ухудшать и уменьшать условия проживания)
• Слепым или глухонемым ( непременное участие сурдопереводчика, сделка должны быть только нотариальной)
• Сделкам по доверенности
• Наличие сидящих лиц в тюрьме
• Наличие пропавших без вести
• Наличие брони по прописке
• Наличие наркоманов и алкоголиков
• Неадекватным клиентам

Всегда надо узнавать куда люди выезжают, куда они будут прописываться, отслеживать прописку по постоянному месту жительства пользователей (не собственников)  жилья, не открывать ячейку, не выдавать всю сумму денег до предъявления «Чистой» формы 9.

1. Экспертиза документов на объект недвижимости

• Наличие документов по перечню ( по максимальному списку)
• Проверяем отсутствие неучтенных обременений ( арестов, ипотек, и др.) , Выписки из ЕГРП, ГКН
• Наличие технических обременений ( сервитутов, ограниченного пользования участком и др.), Выписка из ГКН (Государственного кадастра недвижимости)
• Проверяем наличие или отсутствие ошибок в документах, разночтений ( в именах, в адресах, в площадях)
• При наличии в сделке доверенности, проверяем правомочность доверенности. У нотариусов появилась единая информационная база по отмененным доверенностям.

Сложность доскональной проверки состоит еще и в том, что архивные справки получить сложно даже для нотариусов, а архивные формы 9 выдают только по запросу суда или прокуратуры.

Если есть сомнения по поводу предыдущих владельцев, то есть смысл поговорить с соседями, особенно, если это коммуналка.

Рекомендации риэлторам:

• В случае требования клиента гарантий по сделке предложите ему застраховать свои риски, ведь вы не страховая компания
• Подробно обозначьте в договоре об оказании возмездных услуг перечень услуг, которые вы собираетесь предоставить клиенту
• Предоставляйте отчет своему клиенту по проделанной вами работе на основании перечня услуг
• Всегда подписывайте с клиентом Акт выполненных работ
• Не берите на себя более того, что вы реально можете выполнить

Резюме:

Несомненно  любой объект недвижимости надо тщательно проверять, но гарантировать клиенту 100% «чистоту» риэлторы не могут никогда, просто хотя бы потому, что они не являются владельцами этой самой недвижимости и не могут нести ответственность за действия или бездействия своих клиентов.

Риэлтор может и должен нести ответственность только за свою работу, свои услуги, выполнение условий по договору с клиентом. 

📸 Видео

Как обманывают риэлторы / Схемы и уловки нечестных агентовСкачать

Признание договора купли-продажи недействительнымСкачать

Черные риэлторы: как отнимают квартиры в России | Недвижимость, мошенничество и обманСкачать

Проверка у риелтора - потеря жилья I Проверяют-ли чистоту квартиры риэлторы?Скачать

Риски при сделках с недвижимостью: Кто крайнийСкачать

Набор и адаптация риэлторов. Как выводить стажеров на сделки за 2 месяца: наставник, мотивация, планСкачать

КАК СТАТЬ РИЭЛТОРОМ. СОВЕТЫ ОТ РИЭЛТОРА, КОТОРЫЙ ПРОВОДИТ 400+ СДЕЛОК ЗА ГОД.Скачать

Как риэлторы разводят продавцов квартир на деньги? Можно ли продать квартиру без риелтора?Скачать

Сколько стоят услуги риэлтора? Как проверяется чистота сделки? [RealtyVision.ru]Скачать

Нужен ли нотариус в сделках с недвижимостью ?Скачать

Как проходит купля продажа недвижимости. Алгоритм сделки.Скачать

Может ли посредник - риэлтор быть самозанятым. Статус риэлтора.Скачать

КАК РИЭЛТОРУ ПРАВИЛЬНО ОБЩАТЬСЯ С КЛИЕНТОМ. ОШИБКИ, КОТОРЫЕ МЕШАЮТ ВЫРАСТИ.Скачать

Нужна ли лицензия риэлторам и агентствам недвижимости? Несет ли ответственность риэлтор?Скачать

За что отвечает риэлтор при покупке квартиры?Скачать