Продажа недвижимости общества физлицу

Видео:Обманутые дольщики-2024. Недвижимость в России: цены, пустые квартиры и банкротство застройщиковСкачать

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости — СПИК

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

• При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
• Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

жилая — только налог на прибыль 

нежилая — подоходный налог и НДС

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать! 

для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

• Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

• Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

• Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

1. маркетинговые;
2. рекламные;
3. юридические;
4. посреднические;
5. и другие.

• Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

• Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

https://www.youtube.com/watch?v=re-gSyNxfq0

Для последнего основанием является:

1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

1. Рецензии на вывод оценщика;
2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Видео:Как выгоднее купить недвижимость: как ИП или как физлицо?Скачать

Как продать здание принадлежащее ООО?

Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании.

Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью.

Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами. Но обо всем подробнее.

В чем сущность операции?

Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне.

В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию.

Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.

Отчуждение имущества ООО — это:

• Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
• Отказ от права обладания.
• Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
• Предоставление новых возможностей по отчуждению.
• Потеря права владения по решению судебной инстанции.

Общие положения

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе.

https://www.youtube.com/watch?v=xBDn7KvFlto

К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта.

Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
4. Пожертвования имущества.
5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
6. Участия в долевом строительстве.
7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

• Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость  в подарок, покупает или арендует его.
• Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

• Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
• Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
• Договор (мены, дарения, купли-продажи).
• Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов  и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Скачать образец решения учредителей ООО о продаже автомобиля

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей.

Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм.

Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

Что такое крупная сделка?

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию.

К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании.

Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент.

По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн.

рублей и больше).

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах.

https://www.youtube.com/watch?v=cygbLYXidw4

Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в ании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат ания.

Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ.

Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

• В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
• В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

• Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
• Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
• Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Как определить, что сделка крупная?

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО.

Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Видео:Елена Макарова о продаже коммерческой недвижимостиСкачать

Продажа недвижимости общества физлицу

20.11.2021

• Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
• Есть ли в собственности другие подобные объекты.
• Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
• Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
• Наличие незакрытых просроченных кредитов.

4) В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода от продажи такой недвижимости, рассчитываемого пропорционально кадастровой стоимости продаваемого объекта. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать и регулировать правила определения этого вмененного дохода.

Продажа квартиры от юридического лица физическому лицу

• откажитесь от приобретения имущества по доверенности – признавайте только паспорт;
• проследите, чтобы сделка была оформлена в нотариальной форме;
• проверьте полномочия лица, которое подписывает договор купли-продажи жилья;
• проверьте наследственное дело выбранной квартиры;
• убедитесь в законности документов-оснований.

• Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
• Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
• Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
• Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Переоформление недвижимости с ооо на физ лицо

Оценка имущества, увеличение рыночной стоимости здания как-то не особо его вдохновляет. Буду думать. ага, а физикам куда вы денете?13 % НДФЛ он будет платить))))))контрола под слив но надо полностью обезопасить себя, есть множество способов перевести имущество и даже через суд на основании решения суда)

Поэтому по данному вопросу они часто проигрывают в судах. Действительно, достаточно проблематично узнать рыночную цену конкретного помещения. Тем более, что суды часто не устраивает их оценка данная независимым оценщиком.

Покупка недвижимости, последующая продажа

Здравствуйте. Интересует вопрос покупки жилья. Юр.лицо приобретает жилую недвижимость у юр.лица. Оба на ОСНО. Возможно ли потом продать ее директору-учредителю как физ.

лицу? Не возникнет ли противоречий с законодательством, раз получается, что по сути продажа происходит самому себе? Также в интернете написано, что продажа физ лицу не облагается ндс, только налог на прибыль. Как должна происходить оплата между физ.лицом(директором-учредителем) и юр.

лицом(которое принадлежит директору-учредителю)? Или же лучше будет оставить недвижимость на балансе предприятия?

ГК РФ Статья 861. Наличные и безналичные расчеты
1. Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Покупка юридическим лицом недвижимости у физического лица

Просто и быстро оформить в собственность квартиру. Для этого нужен только паспорт и деньги. Что касается земельных участков и домом на земельных участках, то иностранцам их не продают. В этом случае схема, распространенная для многих.

https://www.youtube.com/watch?v=MCSyMW2S0Cs

Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя.

НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель.

Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара.

Требуется JavaScript

Участник и директор ООО — одно лицо. Обществу принадлежит квартира. Можно ли квартиру нужно продать участнику общества, но как физическому лицу? Тут и продавец — Директор общества и покупатель — одно и то же лицо.

Не понял каким образом директор общества стал вдруг продавцом, если квартира в собственности ООО? Наличие подписи в договоре еще не говорит о том, что продавец директор. Другое дело если остальные участники, если это не компания одного лица конечно, не побегут в суд признавать сделку заинтересованной или налоговая.

Коллеги добрый день. Подскажите пожалуйста по этапность действий. Есть ООО «Бантик» в собственности у него здание, его хочет приобрести один из трех учредителей данного общества (Учредители общества-физические лица все).

Участник который хочет приобрести все здание имеет 38% доли в уставном капитале. Как правильно составить протокол о крупной сделки, как правильно сделать договор купли продажи недвижимости и акт приема передачи.

Кто какие налоги заплатит? И этот участник разве не заинтересованное лицо в данной сделке, прокатит ли этот договор в рег.

палате? Нужно ли делать Независимую оценку имущества что бы продать его по рыночной стоимости, для того что бы не возникли вопросы у налоговой ведь они могут расценить как сомнительную сделку если стоимость будет занижена и заставить уплатить НДС по рыночной стоимости. Нужно ли Физику как покупателю согласие супрги на эту сделку?

Пожалуйста внесите ясность и по этапность действий, а то уже голова прям кругом идет. Всем спасибо за ответы.

Для Юр. Лица: 1. Выписка из ЕГРП 2. Выписка из ЕГРЮЛ 3.

Независимая оценка недвижимости (определить рыночную стоимость, для исключения сомнительной сделки, так как при проверке Налоговой окажется, что недвижимость была продана по заниженной цене чем рыночная на дату сделки, выставят требование доплатить налог на НДС и налог на Прибыль от рыночной стоимости а Физ.

лицо обяжут доплатить НДФЛ) 4. Протокол о крупной сделке (согласно Устава Общества и ст. 46 закона об ООО) 5. Справка о крупной сделке (за подписью Ген. Директора и Главного бухгалтера) и (согласно Устава Общества(В уставе определение о крупной сделке может быть выше так что смотрим сначала Устав Общества) и ст. 46 закона об ООО) 6.

Устав Общества (нотариальная копия) 7. Св-во о праве собственности на недвижимость (оригинал+копия) 8. Документы БТИ (оригинал + копия) 9. Кадастровый паспорт (оригинал + копия) 10. Уставные документы Общества 11. Договор купли-продажи недвижимости 3-экз. 12. Акт приема-передачи недвижимости 3-экз.

13. Заявление о переходе права собственности (составляется в отделе рег.прав на недвижимость)

Уплата НДФЛ физическим лицом после продажи нежилого помещения (коммерческая недвижимость)

Здравствуйте.Поясните ситуацию, будьте добры. Как имущество могло находиться в собственности физ.лица более 3х лет, если имущество принадлежало ООО и досталось ему в результате выхода из ООО?

Какова была стоимость доли физлица в ООО?

Добрый день. Совсем недавно попалаось письмо Минфина по поводу подобного вопроса.Вопрос: Физлицом в период осуществления предпринимательской деятельности были приобретены две жилые квартиры в 1995 и 1999 гг., права собственности на которые были оформлены в те же годы.В 1999 г. обе квартиры были выведены из жилфонда.В 2009 г.

физлицо снялось с регистрационного учета в качестве индивидуального предпринимателя.В 2011 г. физлицо приняло решение о реализации данной недвижимости. Для оформления документов купли-продажи две указанные квартиры (смежные) объединили в один объект и в октябре 2011 г.

зарегистрировали на имя физлица, присвоив квартирам номер с литерой вместо номеров квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=vX2XCrhDZvQ

Подлежит ли налогообложению НДФЛ доход физлица, полученный от реализации такой недвижимости?

При продаже недвижимости физлицу необходимо исчислить и уплатить НДС

1. при получении денежных средств, связанных с оплатой товаров (работ, услуг), предусмотренных ст. 162 НК РФ;
2. при получении авансов в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
3. при удержании налога налоговыми агентами;
4. при реализации имущества, приобретенного на стороне и учитываемого с налогом в соответствии с п. 3 ст. 154 НК РФ;
5. при реализации сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки в соответствии с п. 4 ст. 154 НК РФ;
6. при реализации автомобилей, которые приобретены для перепродажи у физических лиц, в соответствии с п. 5.1 ст. 154 НК РФ;
7. при передаче имущественных прав в соответствии с п. п. 2 — 4 ст. 155 НК РФ.

Видео:Налоги при сдаче недвижимости - какая схема выгоднее? ИП? Самозанятый? Физлицо?Скачать

Продажа недвижимости юридическим лицом

14.12.2021

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

• достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
• недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

https://www.youtube.com/watch?v=u1vq_92noLY

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

   Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

   В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

   В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

   Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2021 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

https://www.youtube.com/watch?v=MnOh7jewgHE

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Видео:Сделка купли-продажи недвижимости в 2023 году проходит по новому алгоритмуСкачать

Как продать коммерческую недвижимость

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.

, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

https://www.youtube.com/watch?v=x_Ruez6WpzM

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Видео:Как сэкономить налоги в сделках с коммерческой недвижимостью?Скачать

Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.

Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

Недвижимость в собственности юридического лица

Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость. Отчуждается она по двум основным причинам:

• производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
• когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

• составление договора купли-продажи;
• подготовка необходимых документов;
• нотариальное удостоверение сделки;
• государственная регистрация перехода прав собственности.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

• размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
• наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер.

Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать.

Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

• к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
• для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
• для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Реализация коммерческой недвижимости

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

https://www.youtube.com/watch?v=4EPbvSSZQh8

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.

Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

• совершение сделки и расчет;
• предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
• расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
• исполнение налогового обязательства.

Можно ли снизить налоговое бремя

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости. Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.

Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

• отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
• продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
• реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

🎥 Видео

Налог при продаже недвижимости для (не)резидентов. Изменения в законах 2023. Мастер-класс В. БаранчаСкачать

Покупайте вторичку у метро / Застройщики плохо строят - Рассказываем всю правдуСкачать

Покупаем недвижимость у Юридического лица!Скачать

ИП продает личное имущество! Как остаться на НДФЛ?Скачать

Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостьюСкачать

НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ ИП НЕДВИЖИМОСТИ / АВТО , КОТОРЫЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ В БИЗНЕСЕСкачать

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ С ПЕРВОГО ПОКАЗА....Скачать

3-НДФЛ при продаже недвижимости. Что будет, если не подать декларацию после продажи квартиры?Скачать

Налог на имущество физических лиц. Подводные камни, о которых важно знать.Скачать

Законные способы НЕ ПЛАТИТЬ налог с продажи квартиры в 2023 году / Налог на недвижимость 2023Скачать

Как продавать недвижимость, посылая НАХ?!Скачать

ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО ПРЕДОСТАВЛЯЕТ В АРЕНДУ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: НАЛОГОВЫЕ РИСКИСкачать

В каких случаях не платят 13 налога с продажи квартиры?Скачать

Вебинар "Как физлицам не переплачивать налоги при продаже недвижимости"Скачать