Как при ипотеке продавец получает деньги (3 видео)

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу | Ипотека онлайн

Сегодня разберемся, как происходит передача денег при ипотеке продавцу? Этот вопрос беспокоит банковских заемщиков, ведь покупка новой квартиры – важное событие в жизни семьи. Всегда есть риск нарваться на мошенников и потерять первый взнос, поэтому стоит изучить разные способы передачи денег по ипотеке. Как обезопасить себя при оплате недвижимости, расскажем в нашей статье.

Содержание

Передача денег по ипотеке
Перевод на расчетный счет
С использованием банковской ячейки
Передача денег наличными
Через аккредитив
Эскроу-счета
Передача денег у нотариуса
Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу
Порядок перечисления средств
Как составить долговую расписку, удостоверяющую отправку денег?
Как продавец может получить средства за квартиру?
Оформление авансового платежа
Как безопасно получить деньги за проданную квартиру по ипотеке
Наличными из рук в руки
Образец расписки
Безналичный перевод на счет
Покупка квартиры через банковский аккредитив
Расчет за квартиру через банковскую ячейку
Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку
Процедура
Оплата
Что нужно прописать в договоре?
Возврат жилья с обременением
Признание сделки недействительной
Способы передачи денег при ипотеке
Способы передачи денежных средств при ипотеке
Наличными «из рук в руки»
Банковская ячейка
Аккредитив
Сравнительная таблица
📹 Видео

Передача денег по ипотеке

Передача денег продавцу по ипотеке происходит в два этапа. Сначала оплачивается первый взнос, обычно он составляет 20-30% от цены недвижимости. После регистрации права собственности банк выдает кредитные средства, которые сразу же отправляются на расчетный счет продавца.

Если заемные деньги практически всегда перечисляются безналичным способом, то в отношении первого взноса возникают вопросы. Важно правильно оформить передачу денег по ипотеке продавцу. Иначе если сделка сорвется, можно так и не вернуть их обратно.

Обычно передача денег при покупке квартиры в ипотеку происходит следующим образом:

Вы договорились с продавцом имущества обо всех нюансах сделки. В день подписания кредитного договора или чуть раньше можно передать первый взнос, если он состоит из собственных средств (то есть в нем нет бюджетных денег, например, как по мат.капиталу или жилищному сертификату). Одновременно подписывается договор купли.
Весь пакет документов передается на регистрацию в Росреестр.
После оформления права собственности и получения выписки с пометкой о залоге в пользу банка, выдаются кредитные средства. Они должны быть переданы продавцу в определенный срок, обычно на это дается 3-5 дней.
Если для первого взноса вы использовали госсубсидии, они будут переведены согласно правилам жилищной программы. В частности, мат.капитал направляется на погашение займа или на счет продавца (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)) в течение 1-1,5 месяцев после обращения в ПФР. Примерно столько же идут деньги и по другим госпрограммам.

Как происходит передача денег при ипотеке? Предусмотрены разные способы, но далеко не все заемщики о них знают, используя передачу наличными или перевод на счет. Однако на практике это самые рискованные варианты. Как переводят деньги продавцу по ипотеке и что более безопасно, расскажем далее.

Рекомендуем прочитать статью: Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку — в статье есть образцы соглашений об авансе и задатке и расписки о передаче денег.

А также ответ на вопрос из другой статьи, если деньги передаете для снятия обременения. Там мои рекомендации как себя обезопасить и варианты сделки- https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj-vazhnye-momenty-dlya-prodavca-i-pokupatelya.html/comment-page-1#comment-122

Перевод на расчетный счет

Перечисление денег по ипотеке продавцу на расчетный счет нельзя назвать полностью безопасным способом взаиморасчетов.

Обычно сразу после подписания договора купли (скачать пример в word) стороны сделки следуют в отделение банка, где происходит перечисление первого взноса.

В качестве подтверждения оплаты выдается платежное поручение, которое заемщик должен предоставить ипотечному менеджеру.

Отменить перевод будет невозможно, даже если сделка впоследствии сорвется.

Перевод денег по ипотеке продавцу в основной части, состоящей из кредитных средств, происходит уже после регистрации права собственности.

Перечисление в рамках одной финансовой организации происходит моментально. Если банк переводит деньги по ипотеке продавцу на сторонний счет, ждать зачисления придется 3-5 рабочих дней.

Обратите внимание, что за совершение перевода может взиматься комиссия.

https://www.youtube.com/watch?v=KqTgKB_nJQU

О том, будет комиссия или нет за перечисление на счет продавца в другой банк, нужно узнать заранее. У нас на практике комиссию еще ни разу не брали, так как перечисление целевых денежных средств. (Перевод ипотеки из ВТБ на счет продавца в Сбербанке).

Если же перечислять планируется первоначальный взнос отдельно от ипотечных денег, то комиссию обязательно возьмут. Как вариант, первый взнос можно положить на расчетный счет, а затем перечислить вместе с ипотекой.

Этот вариант чуть более безопасен, чем передача наличными, но риски все же есть. Если деньги перечисляются продавцу по ипотеке на расчетный счет, они становятся собственностью получателя.

Когда сделка срывается, он должен вернуть средства покупателю в соответствии с условиями договора купли (ГК РФ, ст. 487 (скачать)).

Если он этого не сделает или будет тянуть время, заемщику придется обращаться в правоохранительные органы или в суд.

В чем преимущество перевода на банковский счет? Это просто и доступно, не требует специальных знаний и больших расходов. Минус в том, что есть риск остаться без денег, если сделка отменится.

С использованием банковской ячейки

Взаиморасчеты через ячейку – один из самых безопасных способов передать нужную сумму при оформлении жилищного кредита. Когда банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу и как происходит оплата квартиры:

Вам нужно договориться со второй стороной сделки о том, что вы желаете оплатить недвижимость при помощи банковской ячейки. Уточните, кто будет оплачивать эту услугу, но обычно расходы ложатся на покупателя.
Далее составляется договор аренды ячейки (скачать образец на примере Сбербанка) в том банке, где вы берете ипотеку. В нем прописываются условия доступа к содержимому, в частности, получение только после успешной регистрации сделки в Росреестре.
Когда перечисляют деньги по ипотеке продавцу? После наступления оговоренного события он сам забирает средства из банковской ячейки. Если сделка срывается, покупатель получает обратно положенную в сейф сумму.

Эта схема передачи денег при ипотеке практически не имеет рисков и надежно защищает обе стороны от мошенничества. Из минусов стоит отметить расходы. В среднем придется заплатить 1,5-2 тысячи рублей, но это невысокая цена за собственное спокойствие.

Помните, что деньги в банковской ячейке не застрахованы, поэтому в случае ограбления банк не возместит эту сумму. Лучше всего сделать дополнительный договор страхования, но это увеличит расходы.

Важно, заранее уточняйте, можно ли открыть ячейку в вашем случае. Потому что, например, в Сбербанке ограничения по количеству продавцов, и открыть ячейку можно только если продавцов не больше двух.

Передача денег наличными

Передача денег по ипотеке продавцу наличными – самый рискованный вариант оплаты квартиры. Прибегнуть к нему можно, но только если нет другого выхода. Опасностей здесь достаточно, например, вторая сторона может просто забрать деньги и исчезнуть.

Как обезопасить себя при таком способе передачи денег при ипотеке:

Отдавайте наличные только после подписания договора купли.
Требуйте расписку в получении денег по ипотеке (скачать образец) от второй стороны. В ней должна быть следующая информация: именные и паспортные данные продавца, суть сделки с указанием адреса объекта недвижимости, сумма, подпись и дата получения денег.

Какие риски возникают, если вы передаете первый взнос из рук в руки? После получения денег по ипотеке продавцом сделка должна быть зарегистрирована, в противном случае они возвращаются покупателю. Как и в предыдущем варианте, есть риск не получить первый взнос обратно, если сделка сорвется. К тому же, совсем небезопасно ходить по городу с крупной суммой в кошельке.

Тем не менее заемщики часто передают средства именно наличными. Причина в том, что это не отнимает у них много времени и не требует составления дополнительных договоров с банком.

К тому же, многие просто не знают, как продавец получает деньги по ипотеке другими способами. Иногда об этом их просит вторая сторона, занижающая сумму сделки.

Важно понимать, что соглашаясь на такие условия оплаты, вы серьезно рискуете.

Через аккредитив

Безналичный аналог банковской ячейки – это аккредитив (Гражданский кодекс, ст. 867 (скачать)). Он безопаснее описанного выше способа оплаты, ведь доступ ко счету блокируется до наступления определенных условий.

Что из себя представляет аккредитив и каковы сроки перечисления денег по ипотеке продавцу:

Стороны сделки заключают договор о взаиморасчетах по данной схеме. Продавец открывает в ипотечном банке счет, в условиях которого значится успешная регистрация договора купли и переход права собственности.
Первый взнос и кредитные деньги зачисляются на указанный номер счета. Однако получить их продавец не сможет, ведь сумма останется заблокированной, пока не наступит условие выплаты. Не вправе снять с него деньги и покупатель.

Если регистрация купли-продажи не прошла в определенный срок (к примеру, 45 дней), средства вернутся заемщику в том же объеме.

Рисков нет ни у одной из сторон – продавец получает деньги сразу после регистрации документов в Росреестре, а покупатель уверен, что оплаченный им взнос не пропадет.

Единственный минус такой схемы взаиморасчетов – высокая комиссия банка. При передаче крупной суммы она может составлять до 40 тысяч рублей.

Эскроу-счета

Эскроу-счет по своему назначению очень похож на аккредитив, а выплата денег происходит практически также (ГК РФ, ст. 860.7 (скачать)). Рисков при такой схеме оплаты практически нет ни для покупателя, ни для продавца. Однако эти счета имеют ряд отличий:

не все банки имеют право открывать эскроу-счета. Аккредитивы же имеются в продуктовой линейке каждой финансовой организации;
могут быть установлены более гибкие условия получения денег продавцом, по аккредитиву они регламентируются законом;
банк контролирует не только факт выполнения требований договора, но и все этапы сделки;
при открытии счета должны присутствовать обе стороны.

Через сколько перечислят деньги по ипотеке? Когда будут выполнены условия, оговоренные в договоре банковского обслуживания.

Существенным минусом использования эскроу-счета является его высокая стоимость.

К примеру, в Сбербанке придется заплатить не меньше 15 тысяч рублей за открытие, около 3 тысяч рублей за проверку документов, в случае изменения условий договора – еще 2,5 тысячи рублей.

Передача денег у нотариуса

Функцию удостоверения передачи денег может взять на себя нотариус (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 87 (скачать)). Вам нужно будет записаться на определенное время и договориться с продавцом, кто оплачивает расходы.

Суть такого варианта оплаты заключается в том, что средства передаются нотариусу, который вносит их на собственный депозит до момента выполнения условий кредитной сделки, а именно регистрации права собственности.

После этого он отправляет деньги на счет продавца, а если продажа срывается, возвращает покупателю.

Стоимость нотариальной услуги может быть достаточно высокой. Необходимо внести госпошлину в размере 0,5% от суммы перевода (но не больше 20 тысяч рублей) и плату за совершение нотариального действия (обычно 1-1,5 тысячи рублей). Дополнительно придется заплатить банковскую комиссию за перевод между счетами.

Рисков при оплате через нотариуса практически нет. Однако данный вариант будет уместен, когда вы проводите сделку через того же специалиста. Гораздо проще оформить аккредитив в банке или арендовать ячейку.

Оцените автора (3 3,67 из 5)

Видео:Как проходит ипотечная сделка по купле-продаже недвижимости?Скачать

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Ипотека предполагают работу с большими объёмами денежных средств.

Покупатели и продавцы недвижимости стремятся ограничить свои риски путём заключения предварительных договоров и использования схем, позволяющих отправить деньги при посредничестве финансовых организаций.

Перечисление необходимой суммы продавцу произойдёт после того, как банк рассмотрит документы, подтверждающие переход прав собственности к покупателю недвижимого имущества.

Порядок перечисления средств

Приобретаемая недвижимость оценивается независимым экспертом (цена объекта фиксируется в письменном виде);
Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи.
Стоимость квартиры, указанная в соглашении, должна соответствовать цене, которую назначил оценщик;
Покупатель выплачивает задаток владельцу недвижимости (передача наличности удостоверяется распиской);
Покупатель передаёт в банк пакет документов, имеющих отношение к реализуемому объекту.
Этот шаг необходим для предотвращения мошеннических действий в отношении продавца;
Соглашение регистрируется в Росреестре;
Покупатель квартиры оформляет выписку о праве собственности на жилплощадь;
Контрагенты приходят в офис кредитной организации и предъявляют сотруднику банка собранные документы;
Банк заключает с покупателем ипотечное соглашение, а продавец получает средства за недвижимость (оплата покупки осуществляется в течение 5 дней).

Как составить долговую расписку, удостоверяющую отправку денег?

Правоотношения, возникающие между заёмщиком и заимодавцем, регулируются Гражданским кодексом (ст. 807-811). Передача банкнот подтверждается распиской или договором займа. Бумага составляется в простой письменной форме. Заимодавец может написать долговой документ самостоятельно (образец можно найти в интернете) или воспользоваться помощью профессионального юриста.

https://www.youtube.com/watch?v=bvwaKni-X-8

В расписке должны быть указаны следующие сведения:

Данные сторон (ФИО, паспортные данные, подписи, место прописки и фактического проживания);
Объём денежных средств, передаваемых владельцу недвижимости;
Адрес залоговой квартиры;
Дата и место составления;
Номер предварительного договора купли-продажи;
Условия возврата денег;
Штрафные санкции (могут отсутствовать);
ФИО свидетелей (при их наличии).

Наличие свидетелей повышает надёжность сделки, так как они могут подтвердить в суде факт передачи денег. При нарушении условий расписки заимодавец может взыскать с заёмщика пени, которые рассчитываются исходя из текущего значения ключевой ставки Банка России. Если недвижимость продаётся по доверенности, тогда финансовые сбережения нужно передавать в присутствии собственников помещения.

Расписку не стоит печатать на принтере. Лучше написать документ от руки. В этом случае подлинность бумаги можно будет легко доказать при помощи специальной экспертизы.

Если заёмщик нарушает условия договора займа, то лицо, предоставившее деньги, может обратиться в мировой суд (при сумме задолженности менее 50 тысяч рублей).

Рассмотрением исковых заявлений, в которых фигурируют крупные суммы (более 50 тыс. рублей), занимаются районные суды.

Как продавец может получить средства за квартиру?

Все зависит от того, какой вариант расчётов используется контрагентами. Способы передачи денег указываются в предварительном соглашении. Сторона, желающая перевести финансовые сбережения, может использовать следующие методы:

Передача наличных. Этот вариант считается наиболее рискованным. Продавец может стать жертвой воров и грабителей, которые ради крупной суммы пойдут на всё. Кроме того, продавцу придётся проверять на подлинность все купюры. Плюсами такого вида расчётов можно считать конфиденциальность и отсутствие комиссионных издержек. Расчёт наличными актуален в тех случаях, когда стороны сделки являются близкими родственниками или хорошими друзьями. Некоторые граждане требуют, чтобы перевод был нотариально заверен. Услуги квалифицированного нотариуса могут стоить достаточно дорого;
Безналичный перевод. Операция проводится при участии банка. Документом, подтверждающим факт отправки денег, является чек. Данный способ считается достаточно опасным. Собственник жилья может остаться без денег и жилплощади. Всё дело в том, что продавец получит только часть суммы, которая соответствует размеру первоначального взноса. После передачи прав собственности покупатель может отказаться выплачивать остаток долга. Неприятности могут возникнуть и при работе с недобросовестным застройщиком. Он может за небольшой промежуток времени обналичить полученную сумму и перевести её на другой счёт. Банк отправляет деньги на коммерческой основе. При осуществлении безналичных переводов банк взимает комиссионный сбор. Клиенту также придётся заплатить за открытие расчётного счёта;
Банковская ячейка. Данный способ расчётов считается наиболее безопасным. Ячейка открывается только после предъявления документов, которые указаны в договоре аренды. Минусом этого варианта считается отсутствие возможности застраховать содержимое сейфа. Немногие знают, что банковские ячейки могут подвергнуться негласной проверке со стороны правоохранительных органов. Стоимость хранения денежных средств зависит от размера сейфа и срока пользования банковской ячейкой;
Аккредитив. Для перевода денег стороны обязаны заключить специальное соглашение. После этого покупатель вносит средства на отдельный счёт. Банк совершает отправку денег только при выполнении продавцом условий, прописанных в соглашении. Если сделка сорвалась по тем или иным причинам, то покупатель сможет без проблем получить свои финансовые сбережения обратно. Комиссия при сделках с аккредитивом составляет порядка 0,1% от суммы транзакции.

Оформление авансового платежа

Внесение аванса является гарантией выполнения договорных обязательств. Получатель ипотеки обязан оповестить банк о том, что он перечисляет задаток. Соответствующая сумма будет вычтена из первоначального взноса. В предварительном договоре должны присутствовать следующие пункты:

Реквизиты сторон;
Сумма сделки;
Информация о залоговом имуществе;
Ответственность за несоблюдение соглашения;
Дата заключения соглашения и подписи контрагентов.

Некоторые юристы советуют сторонам сделки пройти осмотр у психиатра и получить справки, подтверждающие вменяемость и дееспособность. Эта бумага будет дополнительной страховкой от мошеннических действий.

При отсутствии медицинских документов одна из сторон может начать оспаривать сделку в суде. Недобросовестный контрагент будет утверждать, что в момент заключения предварительного договора он находился в невменяемом состоянии.

Если выплата аванса не является обязательным условием соглашения, то процентная ставка по ипотеке будет увеличена.

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

созаемщиков;
заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Видео:А вдруг я не получу деньги? Продажа под ипотеку для ПРОДАВЦА// Обсуждение комментария...Скачать

Как безопасно получить деньги за проданную квартиру по ипотеке

Ипотечная сделка сложная. Связано это со многими нюансами, но главная сложность – обеспечить безопасную передачу средств.

Продавец недвижимости желает получить деньги как можно скорее, еще до того, как будет переоформлено право собственности, а это несет в себе определенные риски. Поэтому покупатели не спешат рассчитываться и ищут варианты безопасной оплаты.

Как получает деньги продавец при ипотеке? Существует несколько безопасных способов для расчета. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

Наличными из рук в руки

Оплату можно произвести наличными. Этот способ простой и дешевый, так как не придется платить комиссию за проведение операции. Многие по-старинке хотят воспользоваться этим способом, не задумываясь о том, что он опасен и несет в себе высокие риски.

https://www.youtube.com/watch?v=IWEJrSHopDo

Сумма сделки крупная, поэтому собрать, пересчитать и транспортировать такое количество наличных сложно. Перемещение с большим количеством денег несет риски их кражи злоумышленниками, угрозу жизни, здоровью человека, который их переносит.

Не нужно забывать о том, что купюры придется пересчитать вместе с покупателем. Эта операция отнимает немало времени и сил, при подсчете легко ошибиться, некоторое количество банкнот может пропасть. Поэтому такую схему расчетов не рекомендуют.

К тому же законодательством ограничена максимальная сумма сделки, которая может быть проведена наличными.

Перед тем, как передавать деньги при покупке квартиры в ипотеку, покупатель желает получить гарантии – документ, подтверждающий факт передачи средств с указанием назначения оплаты. Как правило, это расписка в получении денежных средств за квартиру, задатка при ипотеке.

Речь идет о крупной сумме, поэтому целесообразно провести расчеты в присутствии нотариуса. Плательщик на руки получит документ, подтверждающий факт оплаты. Нотариально заверенная расписка в получении денег поможет в случае, если сделка не состоится вернуть средства.

Образец расписки

Расписка позволяет снизить риски передачи средств. Это необходимо на случай, если право собственности по тем или иным причинам не будет оформлено и сделка не состоится. Тогда покупатель сможет потребовать возврата средств. Расписка у нотариуса о получении денег должна содержать:

полное описание объекта купли-продажи, за который осуществляется оплата;
точную сумму полученных средств, указанную цифрами и словами;
ФИО плательщика и получателя, паспортные данные;
подпись продавца, подтверждающая получение средств;
дату сделки.

Образец расписки в получении денежных средств за квартиру по ипотеке можно взять у нотариуса или скачать тут.

На практике расчеты наличными сегодня проводят реже, так как доступны другие, безопасные схемы перевода средств при ипотеке. Наличные чаще используются в случае, если продавец и покупатель являются родственниками, знакомыми и доверяют друг другу.

Безналичный перевод на счет

Рассчитаться с продавцом при ипотеке можно и безналичным путем. Такой способ не несет в себе высоких рисков, позволяет избавиться от дополнительных неудобств, которые присутствуют при расчетах с наличными.

Для оплаты безналом необходимо получить от продавца банковские реквизиты карты или счета, на которые он желает получить деньги. После этого покупатель с личного счета осуществляет оплату на реквизиты, указанные продавцом. Если средств на счету недостаточно, его необходимо пополнить наличными.

Деньги поступают получателю в течение нескольких часов или в течение дня. В некоторых случаях перевод может идти несколько суток. Когда банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу, для плательщика подтверждением оплаты будет платежное поручение, которое можно распечатать и заверить в банке.

Хотя такой способ и менее опасен, но риски присутствуют. Они возникают, когда по тем или иным причинам сделка срывается и деньги нужно вернуть. Несмотря на документальное подтверждение оплаты, на практике возврат сделать не всегда просто.

Продавец может отказаться возвращать средства или тянуть с возвратом. В некоторых случаях споры решаются в судебном порядке. Если купля-продажа не состоялась, суд обяжет вернуть деньги.

Но нужно учитывать, что судебные тяжбы – это потеря времени и дополнительные расходы.

Покупка квартиры через банковский аккредитив

В последнее время аккредитив активно используется для расчетов при ипотеке. Это связано с тем, что такая схема удовлетворяет и продавца и покупателя, обеспечивая защиту интересов каждого.

Как по ипотеке получает деньги продавец недвижимости:

стороны заключают между собой договор расчета по аккредитиву;
продавец открывает счет в банке, который оформляет ипотеку;
на счет перечисляются средства по сделке;
счет заблокирован, поэтому продавец деньги снять не может;
покупатель не может вернуть перечисленные средства;
после перерегистрации права собственности блокировка снимается и продавец может получить деньги;
если сделка не состоялась, деньги возвращаются покупателю (не нужно согласие продавца).

Когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку через аккредитив, для него нет никакого риска, также нет задержек – деньги перечисляются сразу после завершения сделки купли-продажи. Нет риска и для покупателя – в случае отмены сделки он может быстро без дополнительных разбирательств получить назад свои деньги.

https://www.youtube.com/watch?v=BVZDfd6chuE

Единственный недостаток такого способа расчетов при ипотеке – высокая комиссия банка за услуги, которая может достигать нескольких тысяч рублей, в зависимости от суммы сделки.

Расчет за квартиру через банковскую ячейку

Схема, когда передаются деньги при покупке квартиры в ипотеку через банковскую ячейку, используется наиболее часто. Связано это с тем, что такой способ расчета при ипотеке абсолютно безопасный и в то же время относительно недорогой. Также он довольно простой. Сама процедура выглядит следующим образом:

стороны оговаривают условия взаиморасчетов;
арендуется ячейка (аренду может оплатить каждая из сторон, чаще всего это покупатель);подписывается договор аренды ячейки, в нем прописываются условия доступа участников сделки к содержимому;
деньги помещаются в сейфовую ячейку;
доступ к ячейке блокируется до наступления событий, указанных в условиях допуска (регистрация права собственности, получение свидетельства и т.д.);
после наступления арендного события продавец получает доступ к деньгам;
в случае, если сделка не состоялась, покупатель получает возможность забрать деньги.

Здесь, как и в случае с аккредитивом, гарантом сохранения ценностей является банк. Он следит за тем, чтобы ни одна из сторон не смогла получить доступ к средствам перед тем, как наступят события, оговоренные в договоре.

Покупателя и продавца такая схема устраивает, так как позволяет обезопасить каждого из них от мошенничества. К тому же эта услуга относительно недорогая. Но не нужно забывать и о дополнительных расходах.

Например, при заключении соглашения об особых условиях доступа к сейфу, вносится дополнительная плата. Также придется заплатить, если ключ от ячейки был утерян одной из сторон.

В остальном аренда сейфовой ячейки – оптимальный вариант для расчетов при покупке недвижимости в ипотеку. Единственное, на что стоит обратить внимание – помещенные в сейф деньги не застрахованы и в случае ограбления не могут быть истребованы у банка. Поэтому некоторые покупатели стараются не рисковать и страхуют их добровольно.

Когда берешь ипотеку, деньги дают на руки редко. Банк следит за целевым использованием средств и предпочитает контролировать перечисление их получателю безналично. В его интересах исключить мошенничество со стороны продавца.

Перед тем, как получить деньги за проданную квартиру по ипотеке, продавец должен выполнить все условия и перерегистрировать право собственности на покупателя.

Поэтому банки рекомендуют заемщикам использовать аккредитив или банковскую ячейку, так как эти способы исключают обман.

Загрузка…

Видео:Когда продавец получит деньги по ипотекеСкачать

Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку

Российская недвижимость дорожает, поэтому приобрести квартиру за свои деньги довольно сложно. Чаще всего покупатель прибегает к заемным средствам, в связи с чем, продажа квартиры под ипотеку – одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи. Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

Процедура

Продавцу следует подготовить квартиру к продаже, для чего:

привести в порядок документы – получить согласие супруга на продажу, урегулировать вопросы продажи с иными сособственниками, обновить кадастровый и технический паспорта;
узаконить перепланировку;
снять любые обременения, залоги, аресты;
снять с регистрационного учета членов семьи;
погасить долги по коммунальным платежам.

Квартира выставляется на продажу, происходит встреча с потенциальным покупателем, обговариваются условия продажи. На данном этапе для закрепления своих намерений стороны могут составить и подписать предварительный договор с условием о задатке. О получении задатка составляется расписка, которая передается покупателю.
Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры. В процедуре согласования кредита участвует и продавец – именно он предоставляет документы на квартиру.
После одобрения заявки между банком и заемщиком заключается кредитный договор, а средства по нему перечисляются на счет покупателя.
После того, как кредит получен, между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, на основании которого право собственности на квартиру перейдет покупателю.
Пакет документов по купле-продаже передается в Росреестр через Многофункционельный центр для регистрации права собственности покупателя. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней.
После регистрации перехода права собственности происходит окончательный расчет за квартиру способом, предусмотренным сторонами в договоре.

Выше перечислены основные шаги продажи квартиры в ипотеку. Конкретная процедура зависит от договоренностей сторон и от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Оплата

Одним из самых важных моментов, которые нужно прописать в договоре максимально прозрачно, является порядок оплаты квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=ckVVe7ZBQTQ

В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:

размер и порядок получения первоначального взноса;
размер и порядок получения кредитных средств.

Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:

Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.

В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.

Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:

Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

Что нужно прописать в договоре?

В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.

Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.

Нотариальное заверение сделки обязательно только, если квартира находится в долевой собственности.

Возврат жилья с обременением

Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.

При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.

Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре.

Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры.

Чтобы этого избежать, а при расторжении договора все-таки получить назад квартиру, в договоре нужно прописать примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.

Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:

Расторжении договора;
Признания сделки недействительной.

Расторжение договора возможно в следующих случаях:

Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.

Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.

https://www.youtube.com/watch?v=VXaubpD5kaw

По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.

Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что

«Покупатель отказывается от права расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»

— такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.

Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации.

Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя.

Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:

«Договор действует с момента его заключения и до момента полного исполнения своих обязательств сторонами.»

То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2021 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.

Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.

Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

Признание сделки недействительной

Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.

Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:

он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).

Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.

https://www.youtube.com/watch?v=1KuOEyDPyCQ

Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:

является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
сделка соответствует всем законодательным нормам;
стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
и другие.

Чтобы обезопасить себя, удостоверьте договор у нотариуса.
Чтобы проверить чистоту сделки обратитесь к юристу по недвижимости и посмотрите нашу статью — ссылка.
Сделки с недвижимостью имеют большое количество подводных камней, и к каждой из них следует подходить индивидуально, взвесив все риски.

Видео:Аккредитив: как продать и купить квартиру безопасно. Передача денег, Недвижимость Безопасные расчетыСкачать

Способы передачи денег при ипотеке

После того, как все документы собраны, а банк одобрил сделку, решается вопрос о передаче денежных средств продавцу. Поскольку сумма сделки огромная, стороны хотят максимально обезопасить себя от мошеннических действий.

Покупатель хочет получить деньги до передачи своих прав собственности, чтобы покупатель не обманул, а покупатель хочет, чтобы регистрация прав собственности прошла без проблем и хочет отдать деньги за уже свою квартиру после регистрации. Кто прав в этом вопросе и когда должны передаваться деньги за квартиру, рассмотрим подробнее.

Способы передачи денежных средств при ипотеке

Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:

Первый взнос, который вносит клиент
Кредитные средства, которые перечисляет банк.

В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.

Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:

Лично в руки наличными.
Безналичным переводом на счет.
В банковской депозитной ячейке.
Через аккредитивный счет.

Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно.

В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре.

Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект.

В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем.

Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества.

В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.

Наличными «из рук в руки»

Самый первый и самый простой вариант передачи денежного взноса за покупку. Вместе с этим он считается и самым опасным. Стоимость недвижимости достаточно огромная, поэтому сумму придется собирать не маленькую. Например, квартира стоит 5 млн.р., клиент вносит 2 млн. наличными в качестве первого взноса.

Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать.

При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр. Это из рисков для покупателя.

Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.

Банковская ячейка

Этот способ считается самым безопасным и распространенным. Из недостатков сразу нужно отметить, что деньги в ячейках не страхуются, поэтому если хранилище взломают и вынесут все ценности, то банк не будет нести ответственности за это.

Можно дополнительно оформить страховку на этот случай, но это лишние затраты (0,2-0,6% от суммы). Стоимость аренды ячейки зависит от ее размера. Например, ячейка размером 10 на 30см будет стоить 200-400 р. в сутки. Арендовать можно от 1 дня до 3 лет.

Учитывая, что срок регистрации прав собственности 5-14 дней, то аренда обойдется от 1000 р до 5,5 т.р.

https://www.youtube.com/watch?v=6s5-Rkfsjyo

О таком способе расчетов стороны договаривают до оформления сделки. При оформлении аренды в соглашении прописываются условия доступа к ячейке, например, после регистрации прав собственности.

Если дело пойдет не так, то продавец просто не сможет взять деньги, а покупатель будет уверен, что своими деньгами он никак не рискует.

Преимуществами этого метода расчета является уверенность продавца, что деньги уже точно в ячейке, и он получит их после завершения процедуры оформления, и спокойствие покупателя за свои накопления.

Аккредитив

Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе).

Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий.

Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.

Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.

Сравнительная таблица

Способ	Стоимость комиссии
Наличными	0%
Ячейка	100 -400 р./сутки
Безналичный перевод	До 3% от суммы (в зависимости к который банк и кому (физлицо или юрлицо)
Аккредитив	10-40 т.р.

Естественно тарифы банков могут меняться с течением времени